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Immobilie geerbt - was nun?
Immobilie geerbt - was nun?
Sie haben eine Immobilie geerbt? Wollen Sie das Haus oder die Wohnung bewohnen, vermieten oder verkaufen? Und was müssen Sie dabei beachten?
Vermieten oder verkaufen? Sofern Sie die Immobilie nicht allein geerbt haben, müssen Sie sich erst einmal mit anderen Erben einigen. Nach einem Verkauf des Hauses oder der Wohnung wird der Erlös entsprechend aufgeteilt.
Sie müssen sich klar werden: Wollen Sie in die Immobilie einziehen, vermieten oder verkaufen? Dazu muss man die Entscheidung klar abwägen, denn die finanziellen Folgen sind weitreichend.
Gründe zum Vermieten:
• Die Mieteinnahmen übersteigen die Ausgaben bei einer Vermietung (inkl. der Bewirtschaftungskosten).
• Die Immobilie ist in einem gepflegten gutem Zustand und es sind kalkulierbare Kosten für Reparaturen und Instandhaltung absehbar.
• Die Immobilie liegt in einer gefragten Lage und es ist leicht, einen Mieter zu finden.
• Die Immobilie befindet sich in der Nähe Ihres Wohnortes und Sie können sich leicht darum kümmern bzw. haben auch die entsprechende Zeit dafür. Es gibt vielleicht auch in der Nähe eine gute, zuverlässige Hausverwaltung im näheren Umkreis der Liegenschaft.
• Planen Sie vielleicht in nächster Zeit eine größere Maßnahme und benötigen dafür einen Kredit? Dann können Sie auch diese Immobilie dafür belasten.
• Vielleicht steigen die Kaufpreise noch? Vielleicht sollte man dann erst einmal abwarten und vorerst vermieten. Verkaufen kann man dann auch später.
• Sie möchten die Immobilie aus emotionalen Gründen nicht aus der Hand der Familie geben. Vielleicht möchten Sie oder jemand aus der Familie später einziehen?
Gründe zum Verkaufen:
• Es steht eine größere Anschaffung an und Sie möchten dafür keinen Kredit aufnehmen. Dann wäre der Verkauf also genau der richtige Schritt.
• Die Immobilie ist verschuldet. Sie möchten oder können das Geld nicht aufbringen, um das Darlehen abzubezahlen und vielleicht übersteigt der Erlös ja die Schuldentilgung.
• Sie erben in einer Erbengemeinschaft. Dann müssen Sie sich mit den anderen Erben einigen. Wenn die anderen Erben verkaufen möchten, müssten Sie diese auszahlen. Wenn das nicht gelingt, bleibt nur der Verkauf und jeder Erbe erhält seinen Anteil.
• Die Immobilie liegt in einer wenig nachgefragten Lage und die Vermietung gestaltet sich schwierig.
• Die Mietpreise vor Ort sind niedrig. Die Ausgaben einer Vermietung liegen über den Mieteinnahmen.
• Die Immobilienpreise vor Ort fallen seit geraumer Zeit. Hier kann es besser sein, gleich zu verkaufen, bevor der Erlös für die Immobilie noch niedriger wird.
• Sie wohnen von der Immobilie weit entfernt und können sich um diese nicht kümmern.
Damit das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung überhaupt in Ihren Besitz übergehen können, müssen Sie erst einmal zum zuständigen Amtsgericht. Dort wird nach Ihrem Erbschein gefragt, den Sie natürlich vorlegen müssen. Erst mit diesem kann das Amtsgericht die Eintragung im Grundbuch der Immobilie veranlassen.
Dies sollten Sie möglichst innerhalb von 2 Jahren durchführen. Bei einem Verkauf kümmert sich aber auch der Notar im Zuge der Verkaufsabwicklung um die erforderlichen Schritte.
Ausgestellt wird der Erbschein vom zuständigen Nachlassgericht, allerdings nur auf Antrag. Darin wird festgehalten, wer erbt und wie groß der Erbteil ist. Sie benötigen diesen, um rechtssicher über Ihr Erbe verfügen zu können.
Für die Beantragung des Erbscheins benötigen Sie die Sterbeurkunde des Erblassers und – soweit möglich – das Testament. Sobald Sie den Antrag auf den Erbschein gestellt haben, gilt das Erbe dann als angenommen. Danach ist eine Ausschlagung nicht mehr möglich.
Sie sollten Ihre geerbte Immobilie schnellstmöglich besichtigen. Denn wenn Sie Eigentümer sind, tragen Sie auch die Verantwortung dafür. Prüfen Sie den Zustand des Hauses und des Grundstückes und auch der Wohnung. Ist alles ordungsgemäß instand, das Grundstück ist gesichert? Wenn nicht und es kommt jemand zu Schaden, dann haften Sie!
Im Winter müssen Sie dafür sorgen, dass Wege auf dem Grundstück und angrenzend von Schnee und Glatteis befreit sind.
Bei Verkauf oder Vermietung der geerbten Immobilie benötigen Sie einen Energieausweis. Ein bedarfsorientierter Energieausweis analysiert die Bausubstanz und Heizung und gibt außerdem konkrete Vorschläge für eine Verbesserung der Energieeffizienz. Sie können aber auch, wenn der Energieverbrauch der letzten 3 Jahre bekannt ist, einen Verbrauchsausweis beantragen.
Sofern Sie uns mit der Vermietung oder dem Verkauf beauftragen, kümmern wir uns gern um die Erstellung des Energieausweises.
Oftmals ist auch eine Renovierung der Immobilie fällig, ggf. auch eine Modernisierung, z. B. bei der Heizungsanlage. Unter bestimmten Voraussetzungen können die anfallenden Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Dies z. B. dann, wenn Sie die Immobilie im Anschluss vermieten oder verpachten. Dann hätten Sie Einnahmen aus dem Eigentum, was wiederum eine Voraussetzung für steuerliche Werbungskosten sind. Wenn Sie die Immobilie jedoch selbst bewohnen oder keine Einnahmen aus der Vermietung haben, kann der Aufwand zumindest teilweise steuerlich geltend gemacht werden. Hier hilft Ihnen Ihr Steuerberater.
Bei einer geerbten Immobilie schaut das Finanzamt genau hin, ob Erbschaftssteuer anfällt. Das hängt jedoch davon ab, ob der vom Finanzamt ermittelte Wert des Nachlasses inkl. der Immobilie oberhalb des relevanten Steuerfreibetrags liegt. Weitere Faktoren sind aber auch das Verwandschaftverhältnis oder ob man Lebensgefährte oder Freund war. Dazu berät Sie gerne der Steuerberater.
Des Weiteren zahlen Sie als Eigentümer die Grundsteuer. Eine Grunderwerbsteuer wird jedoch nicht fällig.
Informieren Sie sich auch, welche Kosten noch auf Sie zukommen – Wohngeld bei Wohnungen / Müll, Heizungswartung, Schornsteinfeger, Gas, Strom bei Häusern und die entsprechenden notwendigen Versicherungen.
Für die Erbschaftssteuer gilt das sog. „Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz“. Es gibt drei Erbschaftssteuerklassen und die Höhe der zu zahlenden Steuern richtet sich danach und dem zu versteuernden Vermögen. Je enger die Erben mit dem Verstorbenen verwandt sind, desto niedriger ist der Steuersatz und die Freibeträge sind höher. Es können auch Steuerfreibeträge geltend gemacht werden: Bei Ehepartnern sind das 500.000,00 Euro, bei Kindern sind es 400.000,00 Euro.
Wenn es das elterliche Haus ist, kann die Erbschaftssteuer auch bei höheren Beträgen komplett entfallen, z. B. wenn Sie unmittelbar in das Haus einziehen und mindestens 10 Jahre selber darin wohnen. Die Wohnfläche muss jedoch angemessen sein. Genauer berät Sie Ihr Steuerberater.
Und was ist, wenn der Verstorbene Schulden in erheblicher Höhe hinterlassen hat oder auch die Immobilie in einem erschreckenden Zustand ist? Sie können die Erbschaft auch ausschlagen. Sobald Sie offiziell von Ihrer Erbschaft erfahren haben, können Sie das Erbe ausschlagen – aber nur insgesamt. Sie können sich nur einen Teil des Erbes nicht aussuchen.
Sie möchten verkaufen oder vermieten? Kontaktieren Sie uns!
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