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Indexmiete
Indexmiete
Die Indexmiete ist im Raum Berlin und Umland eine weniger bekannte Möglichkeit der Mietpreisgestaltung. Sie richtet sich nach § 557 b BGB und kann im freifinanziertem Wohnungsbau eingesetzt werden. Eine Indexmiete unterliegt nicht den Regeln der sog. „Mietpreisbremse“. Die Anwendung eines etwaig vorhandenen Mietspiegels scheidet hier aber auch aus.
Was ist nun unter der „Indexmiete“ zu verstehen?
Gemäß den Regelungen in § 557 b BGB wird die Nettokaltmiete nach den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt.
Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miethöhe mindestens für 12 Monate unverändert sein. Erhöhungen nach § 559 (Modernisierung) und § 560 BGB (Erhöhung Betriebskosten) sind aber zulässig.
Die Änderung der Miethöhe muss durch eine schriftliche Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Es muss die Änderung des Preisindexes benannt werden, die jeweilige Miete und die Erhöhung in einem Geldbetrag zum übernächsten Monat. Es ist eine Formel dafür anzuwenden.
Für die erstmalige Festsetzung der Nettokaltmiete ist jedoch die Ortsüblichkeit oder der Mietspiegel maßgeblich gem. § 556 d ff.
Achtung: Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB kann nur verlangt werden, wenn hier eine Modernisierung aufgrund Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, notwendig wurde (also aus gesetzlichen Vorgaben).
Die Vereinbarung einer Indexmiete ist zeitlich unbeschränkt möglich. Zusätzlich kann auch immer noch ein Kündigungsausschluss für einen begrenzten Zeitraum vereinbart werden. Das Einsetzen einer Indexmiete kann auch für einen späteren Zeitpunkt im Mietvertrag vereinbart werden. Eine gleichzeitige Staffelmiete kann nicht vereinbart werden (ist unwirksam), aber eine Hintereinanderschaltung von Indexvereinbarung und Staffelmiete oder umgekehrt ist zulässig.
Die Anpassungsklausel wirkt aber nur, wenn sie zugunsten beider Vertragspartner vereinbart wurde.
Achtung: sollte aber – entgegen allgemeiner Annahmen – der Preisindex mal sinken, so kann auch der Mieter eine Mietpreissenkung erwirken. Er muss aber die gleichen Bedingungen einhalten (Schriftform, Nennung des Preisindexes, Umrechnung nach Formel, bestehende Miete und Senkung in einem Geldbetrag).
Die Veränderung der Miete muss genau der prozentualen Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes entsprechen. Es dürfen nicht zusätzlich noch Prozentpunkte aufgeschlagen werden.
Entspricht die Klausel im Mietvertrag nicht den Vorschriften des § 556 b BGB, so ist in der Regel die gesamte Indexvereinbarung nichtig, nicht jedoch aber der abgeschlossene Mietvertrag.
Der Vermieter muss nicht zwingend alle 12 Monate eine Anpassung vornehmen und er muss auch nicht die gesamten Prozente ausschöpfen. Er kann auch Anpassungen in größeren Abständen vornehmen und dann auch in höheren Beträgen. Dass er sich den Zeitpunkt aussuchen und einen „höheren“ Index benennt, ist vom Mieter hinzunehmen.
Eine rückwirkende Mieterhöhung ist unzulässig. Ein Nachholen von bisher unterlassener Mieterhöhungen ist nur auf dem jeweils aktuellen Stand des Preisindexes zulässig.
Nach Ankündigung einer Mieterhöhung gem. Indexmiete gibt es kein Sonderkündigungsrecht für Mieter.
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