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Mietendeckel Berlin
Mietendeckel in Berlin
Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)
Das Land Berlin hat am 30.01.2020 das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung -nachfolgend MietenWoG- beschlossen.
Nach Verkündung im Amtsblatt ist es ab 22.02.2020 rechtsgültig.
Wir möchten Sie darüber informieren, da hier bei Nichtbeachtung der Vorschriften empfindliche Bußgelder bis zu 500.000,00 Euro verhängt werden können.
Das Gesetz soll für 5 Jahre gelten und müsste daher ab Februar 2025 nicht mehr wirksam sein. (Dies bleibt abzuwarten!)
Anwendbarkeit
Das Gesetz gilt für alle Wohnräume, die zur wohnlichen Nutzung errichtet und freigegeben wurden. Dies betrifft Wohnungen, aber auch Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften usw.
Ausgenommen vom Gesetz sind:
Alle anderen Mietverträge über Gewerbe, Garagen, Stellplätze oder Lagerräume sind ebenfalls nicht betroffen.
Auch ehemaliger Wohnraum, der unbewohnbar und unbewohnt ist und durch bauliche Maßnahmen wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt und dem Wohnungsmarkt zugeführt wird, wird von dem Gesetz ausgenommen. Voraussetzung ist jedoch, dass die baulichen Maßnahmen kostenmäßig einem Neubau gleichen.
Mietenstopp
Bestandsmieten
Das MietenWoG verbietet nach § 3, eine Miete zu fordern, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Sofern die Wohnung am 18.06.2019 nicht vermietet war, ist max. die Miete zulässig, die zuletzt vor dem 18.06.2019 wirksam vereinbart war.
Sie dürfen mit Wirksamkeit des Gesetzes nur noch die Miete verlangen, die wirksam am 18.06.2019 vereinbart war!
Wenn Sie nach diesem Stichtag die Miete wirksam erhöht haben, dürfen Sie diesen Erhöhungsbetrag nicht mehr fordern.
Staffel- oder Indexmiete
Wenn Sie mit Ihrem Mieter eine Staffel- oder Indexmiete wirksam vereinbart haben und die Erhöhung ist nach dem 18.06.2019 eingetreten, so dürfen Sie diese nicht mehr fordern.
Es darf nur noch die Miete gefordert werden, die am 18.06.2019 galt!
Die Wirksamkeit des abgeschlossenen Mietvertrages wird jedoch davon nicht berührt. Daher sollten Sie Ihrem Mieter weiterhin mitteilen, dass die Nachzahlung der Miete gefordert wird, wenn das Gesetz als verfassungswidrig eingestuft wird.
Inflationsausgleich
Ab dem 01.01.2022 erhöht sich die zulässige Höchstmiete jährlich um den Prozentsatz der seit dem Stichtag eingetretenen Inflation, höchstens jedoch um 1,3 %. Die zuständige Senatsverwaltung wird den maßgebenden Prozentsatz durch Rechtsverordnung feststellen.
Neuvermietung nach Inkrafttreten des MietenWoG
Es ist verboten, eine Miete zu fordern, die die Mietobergrenzen nach §§ 6 und 7 des MietenWoG überschreitet. (Bußgeld!)
Sie dürfen eine Miete fordern, die
Dazu gibt es eine Mietentabelle.
Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter
Weiterhin erhöht sich der jeweilige Tabellenwert um 1,00 € pro qm, sofern eine moderne Ausstattung der Wohnung vorliegt. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der im Gesetz genannten fünf Merkmale erfüllt sind:
Auskunftspflichten gegenüber dem Mieter
Grundsätzlich müssen Sie Ihre Mieter unaufgefordert innerhalb von 2 Monaten nach Wirksamkeit des Gesetzes – also bis 22.04.2020 - darüber informieren, dass nur noch die Miete gefordert wird, die am 18.06.2019 galt. Tun Sie das nicht, wird ein Bußgeld fällig ebenso, wenn Sie weiterhin eine höhere Miete „fordern“.
Sie müssen den Zeitpunkt der erstmaligen Bezugsfertigkeit benennen. Wenn Sie von dem Vorliegen einer modernen Ausstattung ausgehen, müssen Sie auch diese benennen.
Bußgeldtatbestände
Bußgelder bis zu 500.000,00 Euro sind angedroht, wenn
• weiterhin eine überhöhte Miete gefordert wird
• der Mieter nicht unaufgefordert über die Stichtagsmiete unterrichtet wird
• bei einer Neuvermietung eine höhere Miete gefordert wird, als die Tabellenwerte hergeben
• die Auskunftspflichten gegenüber den Behörden nicht erfüllt werden
Bitte beachten Sie, die Miete freiwillig auf die Stichtagsmiete abzusenken und auch die Mieter unaufgefordert entsprechend zu unterrichten.
Die Entgegennahme einer überhöhten Miete ist auch eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeld belegt wird, selbst wenn der Mieter diese freiwillig zahlen würde.
Absenkung überhöhter Miete
Erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes (also ca. November 2020) können die Mieter eine Absenkung der Miete fordern, falls diese überhöht ist.
Eine Miete ist überhöht, wenn die Mietobergrenze (Tabellenmiete) um mehr als 20 % überschritten wird und keine Härtefallregelung (Ausnahmeerlaubnis durch die IBB) getroffen ist. Nur bei Bestimmung der überhöhten Miete im Zusammenhang mit der Absenkungsbefugnis wird die Wohnlage berücksichtigt.
Wie wird die zulässige Miete ermittelt?
Tabellenmiete zzgl. 20 %. Danach wird eine Lageeinordnung vorgenommen. Zu- oder Abschläge wie folgt:
Modernisierungsmieterhöhung
Wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen kann auch unter dem MietenWoG eingeschränkt eine Modernisierungsmieterhöhung durchgeführt werden. Diese ist jedoch auf bestimmte Modernisierungsmaßnahmen beschränkt und es gilt eine Kappungsgrenze.
Wiederholte Modernisierungsmaßnahmen während der Geltungsdauer sind zulässig, wenn die Miete dadurch nicht mehr als 1,00 € / qm höher wird.
Nach Verkündung im Amtsblatt ist es ab 22.02.2020 rechtsgültig.
Wir möchten Sie darüber informieren, da hier bei Nichtbeachtung der Vorschriften empfindliche Bußgelder bis zu 500.000,00 Euro verhängt werden können.
Das Gesetz soll für 5 Jahre gelten und müsste daher ab Februar 2025 nicht mehr wirksam sein. (Dies bleibt abzuwarten!)
Anwendbarkeit
Das Gesetz gilt für alle Wohnräume, die zur wohnlichen Nutzung errichtet und freigegeben wurden. Dies betrifft Wohnungen, aber auch Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften usw.
Ausgenommen vom Gesetz sind:
- Neubauwohnungen, die nach dem 01.01.2014 errichtet wurden
- Öffentlich geförderter Wohnraum (sozialer Wohnungsbau)
- Wohnraum, für den zu Modernisierungs- oder Instandsetzungszwecken öffentliche Mittel in Anspruch genommen wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt
- Wohnraum in Wohnheimen
- Wohnraum, der an Träger der Wohlfahrtspflege u. ä. vermietet wurde
Alle anderen Mietverträge über Gewerbe, Garagen, Stellplätze oder Lagerräume sind ebenfalls nicht betroffen.
Auch ehemaliger Wohnraum, der unbewohnbar und unbewohnt ist und durch bauliche Maßnahmen wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt und dem Wohnungsmarkt zugeführt wird, wird von dem Gesetz ausgenommen. Voraussetzung ist jedoch, dass die baulichen Maßnahmen kostenmäßig einem Neubau gleichen.
Mietenstopp
Bestandsmieten
Das MietenWoG verbietet nach § 3, eine Miete zu fordern, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Sofern die Wohnung am 18.06.2019 nicht vermietet war, ist max. die Miete zulässig, die zuletzt vor dem 18.06.2019 wirksam vereinbart war.
Sie dürfen mit Wirksamkeit des Gesetzes nur noch die Miete verlangen, die wirksam am 18.06.2019 vereinbart war!
Wenn Sie nach diesem Stichtag die Miete wirksam erhöht haben, dürfen Sie diesen Erhöhungsbetrag nicht mehr fordern.
Staffel- oder Indexmiete
Wenn Sie mit Ihrem Mieter eine Staffel- oder Indexmiete wirksam vereinbart haben und die Erhöhung ist nach dem 18.06.2019 eingetreten, so dürfen Sie diese nicht mehr fordern.
Es darf nur noch die Miete gefordert werden, die am 18.06.2019 galt!
Die Wirksamkeit des abgeschlossenen Mietvertrages wird jedoch davon nicht berührt. Daher sollten Sie Ihrem Mieter weiterhin mitteilen, dass die Nachzahlung der Miete gefordert wird, wenn das Gesetz als verfassungswidrig eingestuft wird.
Inflationsausgleich
Ab dem 01.01.2022 erhöht sich die zulässige Höchstmiete jährlich um den Prozentsatz der seit dem Stichtag eingetretenen Inflation, höchstens jedoch um 1,3 %. Die zuständige Senatsverwaltung wird den maßgebenden Prozentsatz durch Rechtsverordnung feststellen.
Neuvermietung nach Inkrafttreten des MietenWoG
Es ist verboten, eine Miete zu fordern, die die Mietobergrenzen nach §§ 6 und 7 des MietenWoG überschreitet. (Bußgeld!)
Sie dürfen eine Miete fordern, die
- weder die Stichtagsmiete
- noch die Mietobergrenze übersteigt.
Dazu gibt es eine Mietentabelle.
Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter
- bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 Euro
- bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 Euro
- bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 Euro
- 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 Euro
- 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 Euro
- 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 Euro
- 1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 Euro
- 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 Euro
- 1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 Euro
- 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 Euro
- 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 Euro
- 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 Euro
Weiterhin erhöht sich der jeweilige Tabellenwert um 1,00 € pro qm, sofern eine moderne Ausstattung der Wohnung vorliegt. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der im Gesetz genannten fünf Merkmale erfüllt sind:
- schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
- Einbaukücheh
- hochwertige Sanitärausstattung
- hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kwh/qm im Jahr
Auskunftspflichten gegenüber dem Mieter
Grundsätzlich müssen Sie Ihre Mieter unaufgefordert innerhalb von 2 Monaten nach Wirksamkeit des Gesetzes – also bis 22.04.2020 - darüber informieren, dass nur noch die Miete gefordert wird, die am 18.06.2019 galt. Tun Sie das nicht, wird ein Bußgeld fällig ebenso, wenn Sie weiterhin eine höhere Miete „fordern“.
Sie müssen den Zeitpunkt der erstmaligen Bezugsfertigkeit benennen. Wenn Sie von dem Vorliegen einer modernen Ausstattung ausgehen, müssen Sie auch diese benennen.
Bußgeldtatbestände
Bußgelder bis zu 500.000,00 Euro sind angedroht, wenn
• weiterhin eine überhöhte Miete gefordert wird
• der Mieter nicht unaufgefordert über die Stichtagsmiete unterrichtet wird
• bei einer Neuvermietung eine höhere Miete gefordert wird, als die Tabellenwerte hergeben
• die Auskunftspflichten gegenüber den Behörden nicht erfüllt werden
Bitte beachten Sie, die Miete freiwillig auf die Stichtagsmiete abzusenken und auch die Mieter unaufgefordert entsprechend zu unterrichten.
Die Entgegennahme einer überhöhten Miete ist auch eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeld belegt wird, selbst wenn der Mieter diese freiwillig zahlen würde.
Absenkung überhöhter Miete
Erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes (also ca. November 2020) können die Mieter eine Absenkung der Miete fordern, falls diese überhöht ist.
Eine Miete ist überhöht, wenn die Mietobergrenze (Tabellenmiete) um mehr als 20 % überschritten wird und keine Härtefallregelung (Ausnahmeerlaubnis durch die IBB) getroffen ist. Nur bei Bestimmung der überhöhten Miete im Zusammenhang mit der Absenkungsbefugnis wird die Wohnlage berücksichtigt.
Wie wird die zulässige Miete ermittelt?
Tabellenmiete zzgl. 20 %. Danach wird eine Lageeinordnung vorgenommen. Zu- oder Abschläge wie folgt:
- Einfache Wohnlage: - 0,28 €
- Mittlere Wohnlage: - 0,09 €
- Gute Wohnlage: + 0,74 €
Modernisierungsmieterhöhung
Wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen kann auch unter dem MietenWoG eingeschränkt eine Modernisierungsmieterhöhung durchgeführt werden. Diese ist jedoch auf bestimmte Modernisierungsmaßnahmen beschränkt und es gilt eine Kappungsgrenze.
- Modernisierungsmieterhöhungen dürfen nur noch für folgende Modernisierungen geltend gemacht werden:
- Modernisierung aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung
- Modernisierung zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschoßdecke oder des Daches
- Modernisierung zur Nutzung erneuerbarer Energien
- Modernisierung zur energetischen Fenstererneuerung
- Modernisierung zum Heizanlagentausch (muss begründet werden die Einsparungen beim Mieter nachgewiesen werden)
- Modernisierung zum Aufzuganbau
- Modernisierung zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau
Wiederholte Modernisierungsmaßnahmen während der Geltungsdauer sind zulässig, wenn die Miete dadurch nicht mehr als 1,00 € / qm höher wird.
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