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Mietrechtsänderung
Mietrechtsänderung
Seit dem 01.01.2019 gilt das neue Mietrechtsanpassungsgesetz. Welche Neuerungen gibt es dazu?
1. Mietpreisbremse
Vermieter sind nunmehr bei Neuvermietung verpflichtet, dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen. Dies gilt, wenn
a) wenn sie unter Berufung auf die Vormiete eine Miete verlangen möchten, die oberhalb der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete liegt (Mietspiegel zzgl. 10 %)
b) wenn sie sich auf eine zuvor durchgeführte Modernisierung berufen
c) wenn die Wohnung erstmalig nach einer Modernisierung vermietet wird oder
d) wenn die Wohnung nach dem 01.10.2014 fertig gestellt wurde.
Sofern der Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nachkommt, kann er höchstens die zulässige Miete (max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete oder dem Mietspiegel) verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, wonach eine höhere Miete gerechtfertigt sein könnte. Vermieter können diese Auskunft jedoch auch nachholen und dann nach 2 Jahren die höhere Miete verlangen.
Mieter können eine vereinfachte Rüge der Mietpreishöhe durchführen. Sie können jedoch nur Mieten zurückfordern, die nach der Rüge fällig geworden sind.
2. Herausmodernisierung
Vermieter dürfen die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen nicht dazu nutzen, gezielt Mieter zur Kündigung zu veranlassen. Es ist zukünftig eine Pflichtverletzung, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von 12 Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als 12 Monate ruhen. Es weiterhin nicht möglich, eine 100 %ige Mieterhöhung anzukündigen oder die Maßnahme so teuer wie möglich durchzuführen. Der Vermieter kann natürlich die Verzögerungen objektiv nachvollziehbar begründen.
Das gezielte „Herausmodernisierung“ stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße bis zu 100.000,00 Euro geahndet werden kann.
3. Modernisierungsumlage
Modernisierungskosten können nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (bisher 11 %) auf die Mieter umgelegt werden. Und es gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Wenn die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf durch die Modernisierung die Miete nur noch um 2 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren erhöht werden.
Es gibt auch die Möglichkeit, ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage durchzuführen. Bei Kosten von höchstens 10.000,00 Euro können Vermieter 30 % als Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.
4. Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen Zwecken
Neu wurde eine Regelung aufgenommen, die die Mietverhältnisse schützen sollen, wenn Räumlichkeit für soziale Zwecke vermietet wurden. Bisher konnten solche Mietverhältnisse auch grundlos gekündigt werden.
Zum Schutz solcher Mietverhältnisse sowie zum Schutz der in solchen Wohnungen lebenden Personen werden die Regelungen von den Vorschriften des Wohnraummietrechts erweitert auf gewerbliche Mietverträge über Räume, die von anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet wurden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen (Frauenhäuser, betreute Wohngruppen, Flüchtlingswohnungen usw. )
Dies gilt aber nur für Mietverträge, die nach dem 01.01.2019 abgeschlossen wurden.
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