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Staffel- oder Indexmiete
Staffel- oder Indexmiete
Sobald eine Mieterhöhung ansteht, kommen Vermieter und Mieter regelmäßig ins Grübeln. Seitens der Mieter herrscht zwar bei einer vorangegangenen Modernisierung der Wohnung Verständnis für die anstehende Mieterhöhung, aber was ist, wenn der Vermieter die bisherige Miete anhand des aktuellen Mietspiegels erhöhen will?
Es gibt für beide Seiten eine einvernehmliche Lösung, sofern sich beide Parteien einig sind. In der Regel ist der Abschluss eines Staffelmietvertrages am einfachsten. In diesem wird die Mieterhöhung für die kommenden Jahre festgeschrieben. Sowohl Höhe als auch der Zeitraum wird dabei vereinbart. Grundsätzlich muss jedoch zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens der Zeitraum von 12 Monaten liegen und die Erhöhung muss auch in einzelnen Geldbeträgen ausdrücklich ausgewiesen werden.
Dabei sind bei Vereinbarung eines Staffelmietvertrages für den Mieter weitere unliebsame Überraschungen ausgeschlossen, d. h., ändert sich der Mietspiegel, so hat dieses keine Auswirkungen auf den vereinbarten Mietvertrag. Der Mieter weiß also von vornherein, wie sich seine Miete entwickelt und kann sich darauf einstellen. Für den Vermieter liegt der Vorteil darin, dass sich die Miete automatisch erhöht, und dies auch ohne komplizierte Mieterhöhungsschreiben und etwaige Auseinandersetzungen mit dem Mieter. Allerdings ist ein nettes Erinnerungsschreiben durch den Vermieter durchaus hilfreich.
In diesem Zusammenhang darf der Vermieter auch die Kündigung seitens des Mieters für - höchstens 4 Jahre - wirksam ausschließen. Dazu gibt es höchstrichterliche Rechtsprechung vom BGH (z. B. BGH VIII ZR 27/04; VIII ZR 207/07 oder VIII ZR 257/04).
Nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung gilt wieder die Regelung aus dem BGB.
Derzeit ist gemäß § 558 BGB eine Mieterhöhung mit Bezug auf Ortsüblichkeit oder Mietspiegel binnen 3 Jahren um bis zu 20 Prozent möglich. Bei Ländern und Gemeinden, die ihren Wohnungsmarkt als "angespannt" definiert haben (dazu gehören Berlin und auch weite Teile Brandenburgs) gilt eine Erhöhungsgrenze innerhalb von 3 Jahren um max. 15 Prozent.
Nach jeder Mieterhöhung ist eine 15monatige Pause vorgeschrieben. Erhöhungen aufgrund Betriebskostenabrechnungen zählen dabei nicht.
Ab Einzug des Mieters muss der Vermieter die 15monatige Pause einhalten, jedoch darf er die geplante Mieterhöhung bereits drei Monate früher, also genau nach einem Jahr, ankündigen.
Hierbei ist zu beachten, dass diese Mieterhöhung nicht automatisch eintritt, sondern der Mieter muss immer zustimmen. Bei einer Verweigerung des Mieters bleibt dem Vermieter nur der Klageweg. Außerdem ist als Grenze der jeweiligen Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete oder der Mietspiegel zu beachten. Gesetzlich wurde dazu festgelegt, dass die üblichen Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage festgesetzt wurden, in den letzten 4 Jahren zu berücksichtigen sind (§ 558, Ziff. 2 BGB).
Achtung: Nach Einführung der sog. „Mietpreisbremse“ in Berlin und Brandenburg, darf die jeweilige Staffel aber auch nur max. 10 % über dem dann gültigen Mietspiegel liegen.
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