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Wohnung vermieten
Wohnung vermieten
Wohnung vermieten
Viele Eigentümer möchte Ihre Wohnung vermieten. Privateigentümer, die sich zum ersten Mal eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft haben, wissen vielleicht nicht, was alles zu beachten ist. Das Mietrecht in Deutschland in sehr komplex und Fehler können hier richtig teuer werden.
Lage, Lage, Lage
Die Vermietung einer Wohnung ist umso erfolgreicher, je gefragter die Lage ist. Am einfachsten ist es, eine Immobilie in der direkten Umgebung zu erwerben, die man auch selber kennt. Die wirtschaftlichen Strukturen, Leerstandsquoten usw. sind bekannt. Man hat die Immobilie selber gesehen (Stichwort „Schrottimmobilie“) und ist im Notfall auch schnell mal vor Ort. Wenn das so nicht realisierbar ist, sollte man sich vor Ort einen Fachmann zu Rate ziehen, der sich mit dem Immobilienmarkt vor Ort auskennt.
Zustand
Sicherlich ist der Preis einer Immobilie der wichtigste wirtschaftliche Faktor. Weitere wichtige Faktoren sind aber auch
• Lage
• Höhe des Mietspiegels bzw. ortsübliche Miete
• Zustand der Immobilie: Dach, Fassade, Mängel, Bauschäden
• Anstehende Renovierungsmaßnahmen
• Ausstattung: Fußböden, sanitäre Anlage, Leitungen
• Heizungsanlage
• Wärmedämmung, Zustand Fenster und Türen
Prüfen Sie weiterhin folgende Unterlagen:
• Teilungserklärung
• Grundbuch
• Beschluss-Sammlung der Eigentümer
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Der Kaufvertrag ist abgeschlossen, der Nutzen-/Lastenwechsel hat stattgefunden. Die Wohnung ist in einem ordentlichen Zustand - jetzt soll die Immobilie vermietet werden.
Sie können im Familien-/Bekanntenkreis die Vermietung bekannt machen. Anzeigen in Tageszeitungen sind nur noch erfolgreich, wenn Sie die entsprechende Zielgruppe ansprechen wollen. Jüngere Leute, Familie mit Kindern sind in der Regel doch internet-affin, da würde ich die Inseration über die entsprechenden Immobilienportale empfehlen. Eine gute Objektbeschreibung und ansprechende Fotos gehören gehören dazu.
Bestimme Zielgruppen können Sie gezielt ansprechen, wenn Sie bestimmte Punkte hervorheben:
• Familien: Nähe zu Schulen, Kitas usw. hervorheben
• Junge Leute: schnelles Internet, gute Verkehrsanbindung
• Besserverdienende: begehrte Wohnanlage, gehobene Ausstattung
• Senioren: gute Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen
Achtung. In Anzeigen dürfen keine Zielgruppen so benannt werden, dass hier die Regelungen des Antidiskrimierungsgesetzes angegriffen werden. Das kann hohe Bußgelder nach sich ziehen. Es sollte also nicht nach Alter, Nationalität oder Geschlecht die Zielgruppe benannt werden.
Besichtigungstermin
Immer wieder liest man von „Massen-Besichtigungen“. Davon würde ich abraten, da Sie hier schnell den Überblick verlieren. Ist die Wohnung leer, bieten sich mehrere Termine hintereinander mit einer kleinen Interessentengruppe von 2 bis 3 Interessenten an. Man lernt die Interessenten besser kennen und kann sich von jedem einen ersten Eindruck verschaffen. Sollte die Wohnung noch bewohnt sein, möchte der noch wohnende Mieter sicherlich so wenig Besichtigungen wie möglich. Dann sollte man „Sammelbesichtigungen“ durchführen, aber nicht mehr als 5 bis 8 Interessenten, damit Sie den Überblick behalten.
Mieterauswahl
Eine genaue Prüfung der Unterlagen ist wichtig, um Betrüger, Mietnomaden oder nicht solvente Mieter auszusortieren. Der Mieter soll in die Immobilie passen und auch die finanziellen Mittel mitbringen.
Lassen Sie sich die Unterlagen von den Mietinteressenten aushändigen Wir empfehlen eine Mieter-Selbstauskunft. Diese gibt schon mal einen ersten guten Überblick. Alle Angaben sollten mit den entsprechenden Unterlagen belegt sein. So z. B. die letzten 3 Gehaltsnachweise und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung durch den aktuellen Vermieter. Aber: der BGH hat entschieden, dass kein Vermieter gezwungen werden kann, diese Bescheinigung auszustellen. Daher hilft hier, die Zahlungsnachweise für die Mietzahlungen der letzten 3 Monate vorlegen zu lassen (Kopie Kontoauszug) und den Mietvertrag dazu, damit Sie überprüfen können, dass auch die tatsächlich vereinbarte Miete gezahlt wurde. Eine Schufa-Selbstauskunft für Vermieter rundet das Ganze ab.
Leider bleibt immer ein Restrisiko bestehen, da niemand in die Zukunft schauen kann. Vielleicht ändern sich die wirtschaftlichen Gegebenheiten oder im schlimmsten Fall wurden Unterlagen gefälscht. Eine genaue Prüfung der Unterlagen ist hier der beste Schutz.
Abschluss des Mietvertrages
Es wird der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages empfohlen. Dieser regelt Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter und sollte das aktuelle Mietrecht des BGB berücksichtigen.
• Nutzen Sie aktuelle Formular-Mietverträge von großen Vermieter-Organisationen, z. B. Haus und Grund. Gerade im Mietrecht gab es in den letzten Jahren so große Änderungen, dass hier unwirksame Klauseln immer zu Lasten des Vermieters gehen.
• Achten Sie darauf, dass alle Mietvertragsparteien namentlich aufgeführt sind.
• Diese werden mit vollständigem Namen, aktueller Wohnanschrift und Geburtsdatum aufgenommen. Alle müssen zudem eigenhändig unterschreiben.
• In den Mietvertrag gehört auch die Beschreibung der Wohnung, also Anschrift, Etage, Miethöhe aufgeschlüsselt nach Nettokaltmiete, Betriebs- und Heizkosten sowie zusätzlich vermietete Räumlichkeiten (Dachboden, Garage, Stellplatz, Garten usw.).
• Auch wichtig: Vertragsbeginn und -dauer, Mieterhöhungen, Kaution und Tierhaltung.
Absicherung von Schäden
In der Regel hinterlegt der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution. Ohne Vorliegen dieser Kaution sollte die Wohnung niemals übergeben werden!
Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann die Kaution verwendet werden, um etwaige Schäden, die der Mieter verursacht hat, auszugleichen. Die Kaution muss auf einem Extra-Konto verwahrt werden, vom übrigen Privatvermögen getrennt. Der Mieter kann auch ein verpfändetes Kautions-Sparbuch hinterlegen.
Mieteinnahmen versteuern
Grundsätzlich müssen Sie die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerlich angeben. Es werden die Gesamteinnahmen inkl. Betriebs- und Heizkosten als Ausgangswert genommen, davon jedoch abgezogen die tatsächlich gezahlten Betriebs- und Heizkosten (Wohngeld), Rückzahlungen aus Abrechnungen an den Mieter, Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltungen, Vermietungsprovisionen an den Makler, Inseratskosten usw. – also alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Immobilie angefallen sind. Hinzu kommen noch Aufwendungen für Zinsen, lineare Abschreibungen. Fragen Sie dazu aber Ihren Steuerberater, eine steuerliche Beratung wird hier nicht übernommen.
Sie benötigen Hilfe bei der Vermietung Ihrer Immobilie? Wir helfen Ihnen gerne - kontaktieren Sie uns!
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