Katrin Schmalfuß Immobilien - Kündigung bei Eigenbedarf

Kündigung bei Eigenbedarf

Die vermietete Eigentumswohnung oder das vermietete Haus wurden verkauft, der neue Käufer möchte nun einziehen und die bisherigen Mieter gerne zum Ausziehen bewegen. Oder ein Verwandter des Vermieters muss untergebracht werden. Was müssen also der Vermieter und auch der Mieter beachten? Hier einige Hinweise:

Nur allein der Wunsch, dass der Eigentümer den Mieter nicht haben möchte, reicht für eine Kündigung nicht aus. Immerhin gilt erst einmal der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Der Eigentümer muss also sein berechtigtes Interesse ausführlich begründen.

Ein berechtigtes Interesse ist "Eigenbedarf". Dieser Kündigungsgrund wurde vom Gesetzgeber in § 537 BGB entsprechend geregelt. Wenn also der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, liegt ein berechtigtes Interesse vor. Bei Heranziehen des genannten § 537 BGB muss im Kündigungsschreiben genau angegeben werden, für wen und aus welchem Grund die Wohnung benötigt wird. Die Begründung sollte sehr detailliert dargelegt werden, damit der Mieter ggf. die Gründe überprüfen kann, denn dieser hat im Regelfall ebenfalls ein berechtigtes Interesse, der Kündigung zu widersprechen. Für den Vermieter ist wichtig zu wissen, dass im Kündigungsschreiben ebenfalls auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen werden muss. Ansonsten gilt die genannte 2-Monats-Frist nicht, vielmehr kann der Mieter sonst auch noch den Widerspruch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

Grundsätzlich ist in diesem Fall die Kündigungsfrist gesetzlich geregelt: Bei einer Mietvertragsdauer bis zu 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter 3 Monate, bei einer Mietvertragsdauer bis zu 8 Jahren sind es dann 6 Monate und bei einer Mietvertragsdauer ab 8 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate. (Achtung: wenn der Mietvertrag vor Herbst 2001 abgeschlossen wurde, beträgt die Kündigungsfrist bei einer Mietvertragsdauer ab 10 Jahren dann 12 Monate.)

Hinzu kommen noch etwaige Sperrfristen, wenn z. B. die Wohnung plötzlich in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Bundesweit gilt hier der § 577 BGB mit einer Sperrfrist von 3 Jahren nach Veräußerung. Erst danach gilt dann die normale Kündigungsfrist gem. abgeschlossenem Mietvertrag. In Berlin wurde zudem zusätzlich eine Verordnung erlassen - hier gilt die Sperrfrist von 10 Jahren.

Der Mieter kann sich z. B. auf die sog. "Sozialklausel", geregelt in § 574 BGB, berufen und somit die Kündigung abwehren. Typische Fälle für die Sozialklausel sind z. B. ein hohes Alter des Mieters, eine lange Mietverhältnisdauer, eine schwere Erkrankung, Behinderung oder Schwangerschaft. Der Mieter muss in diesem Fall spätestens 2 Monate vor Kündigungsablauf schriftlich mit Verweis auf § 574 BGB widersprechen.

Wenn der Mieter trotz gültiger Kündigung nicht auszieht, bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einzureichen. Diese muss sich auf alle Personen beziehen, die ein "Besitzrecht" an der Wohnung haben. Dazu zählen die Mietvertragspartner, Ehepartner, Untermieter sowie Eltern des Beklagten.

Jedoch sollte ein Eigenbedarf niemals vorgetäuscht werden. Dies zieht empfindliche Konsequenzen nach sich, z. B. hohe Schadensersatzforderungen für Teile der Umzugs-, Makler-, Rechtsanwalts- und Renovierungskosten sowie höhere Mietausgaben für die neue Wohnung, die der Mieter dann zu tragen hatte. Wir können davon nur abraten.

Alternative: suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Mieter und bieten Sie einen Auflösungsvertrag mit einer "Auszugsvergütung" an.

Wir weisen darauf hin, dass wir hier keine Rechtsberatung leisten. Im Zweifelsfall fragen Sie bitte Ihren Anwalt. Eine Haftung wird nicht übernommen.