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Spekulationsfrist und Spekulationssteuer
Spekulationsfrist und Spekulationssteuer
Sicherlich haben die meisten Immobilieneigentümer schon mal etwas davon gehört: Spekulationsfrist bei Grundstücksgeschäften. Und sie wissen auch, dass ein Gewinn aus einem Grundstücksgeschäft innerhalb einer 10jährigen Frist in der Regel mit dem persönlichen Steuersatz einkommensteuerpflicht ist. Aber wie wird die konkrete Frist berechnet?
Gemäß § 23 EStG kommt es bei der Ermittlung der 10jährigen Spekulationsfrist weder auf den Eintrag ins Grundbuch noch auf den Übergaben von Nutzen und Lasten an. Vielmehr hat der Gesetzgeber den Tag des Kaufvertragsabschlusses als bindend festgelegt.
Wie berechnet sich nun so eine Frist? Hier ein Beispiel:
Eine Immobilie wurde gekauft am 20.12.2009. Der Fristlauf beginnt am 21.12.2009 und endet mit dem Ablauf des 20.12.2019. Danach kann der Verkauf der Immobilie am 21.12.2019 steuerfrei erfolgen, weil er am 1. Tag außerhalb der Spekulationsfrist stattfinden würde.
Die 10jährige Spekulationsfrist des Einkommensteuergesetz gilt jedoch ausschließlich nur für das Privatvermögen. Der Gewinn ist zu versteuern, wenn die Immobilie nicht eigengenutzt war (Kapitalanlage, vermietet) und der Verkauf innerhalb der 10jährigen Spekulationsfrist stattfand.
Haben Sie die Immobilie in den letzten Jahren selbst genutzt, bleibt ein Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei.
Auch wenn die ursprünglich vermietete Immobilie vom Jahr des Verkaufs zurückgerechnet in den letzten 2 Kalenderjahren selbst oder von einem Familienmitglied unentgeltlich genutzt wurde, fällt ebenfalls keine Spekulationssteuer an.
Bei der Berechnung werden alle Anschaffungskosten zusammengerechnet, also bezahlter Kaufpreis und die Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notarkosten sowie grundbuchamtliche Kosten.
Wenn die Immobilie vermietet war, so mindern die geltend gemachten Abschreibungen die Anschaffungskosten. Die AfA beträgt bei Alt- und Neubauten 2 % jährlich, bei Altbauten vor 1925 2,5 % jährlich. Die Abschreibung kann aber nur auf das Gebäude erfolgen, nicht aber auf Grundstück oder selbst genutztes Wohneigentum.
Bitte beachten Sie auch: wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und es besteht noch ein Darlehen, so muss dieses vorzeitig abgelöst werden, meistens aus dem Kaufpreis. Die Banken verlangen dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe der entgangenen Zinsen gem. des abgeschlossenen Darlehensvertrages. Die genaue Höhe berechnet Ihnen Ihre Bank gerne, fragen Sie am besten vor Verkauf der Immobilie diesbezüglich nach.
Liegen die Gewinne aus dem Veräußerungsgeschäft unter 600,00 Euro im Veranlagungsjahr, dann bleiben diese steuerfrei.
Bei zusammen veranlagten Ehegatten liegt der Freibetrag bei jeweils 600,00 Euro, wenn beide Gewinne erzielen.
Bitte wenden Sie sich im Zweifelsfall an Ihren Steuerberater.