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Eigentümergemeinschaft bei Eigentumswohnungen
Eigentümergemeinschaften bei Eigentumswohnungen
Wer sich eine Wohnung kauft, wird automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Er muss die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung beachten und diese auch akzeptieren. Daraus ergeben sich Rechte und Pflichten gem. dem Wohnungseigentümer-Gesetz.
Bevor also der notarielle Kaufvertrag unterschrieben wird, sollten also auf jeden Fall die Teilungserklärung und auch die Beschlüsse auf den Eigentümerversammlungen geprüft werden. Dazu kann man Einsicht in die Protokolle nehmen und auch die Beschluss-Sammlung einsehen, die von der WEG-Verwaltung geführt wird. Daraus ergeben sich viele Informationen, so z. B. wer ist kostenmäßig wie bei Umbau und Sanierung heranzuziehen, was ist Gemeinschaftseigentum, was wurde auf den letzten Eigentümerversammlungen beschlossen. Mit welchen Maßnahmen ist zu rechnen.
Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung regeln das Miteinander in einer Eigentümergemeinschaft. Diese können später nur noch unter sehr engen Voraussetzungen geändert werden.
In der Teilungserklärung wird zwischen Sondereigentum (Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Kellerräume, Außenwände z. B.) unterschieden. Sondereigentum gehören einem Eigentümer individuell
Was sollte im Vorfeld genau geprüft werden?
Z. B. die Höhe der Anteile. Diese Angaben findet man in der Teilungserklärung. Daraus ergibt sich der Anteil an den zu zahlenden Bewirtschaftungskosten, aber auch der spätere Anteil an Sanierungskosten wird über die Miteigentumsanteile berechnet.
In den Teilungserklärungen wird auch festgelegt, welche Kosten die Gemeinschaft trägt und welche Kosten der einzelne Eigentümer. Z. B. können Fenster im Gemeinschaftseigentum stehen, aber per Beschluss sollen diese ausgetauscht werden. Wenn in der Teilungserklärung die Kosten für jeden Eigentümer auferlegt werden, muss dieser auch selbst für die Kosten des Fenstertausches in seiner Wohnung aufkommen.
Alle Eigentümer zahlen ein monatliches Hausgeld an die WEG-Verwaltung. Dieses wird bestimmt über einen Wirtschaftsplan, der vorher beschlossen wird. Lassen Sie sich diesen Wirtschaftsplan zur Prüfung aushändigen.
Im Wirtschaftsplan bzw. in der letzten Abrechnung finden sich zudem auch Angaben zur Instandhaltungsrücklage. Es sollte eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage vorhanden sein, weil es sonst später bei erforderlichen Reparaturen zu Sonderumlagen kommen kann. Da die Instandhaltungsrücklage aber bei Verkauf der Immobilie nicht ausgezahlt wird, gibt es auch Eigentümergemeinschaften, die diese Rücklage gering halten.
Die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung sind in der Regel höher als die Betriebskosten einer Mietwohnung. Denn es kommen ja neben den Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage auch noch die Kosten für die WEG-Verwaltung hinzu. Dies sind Kosten, die der Eigentümer selbst zu zahlen hat und nicht auf die Mieter umlegen kann. (vgl. hierzu meinen Beitrag zum Wohngeld)
In der Regel wird als Stimmrecht das „Kopfprinzip“ vereinbart. Jeder Eigentümer hat nur eine Stimme, egal wie viele Miteigentumsanteile und Einheiten er hat.
Abweichend davon kann aber auch das Objektprinzip (jede Einheit eine Stimme) oder das Wertprinzip (Gewicht der Miteigentumsanteile) vereinbart werden, dies hielt der BGH für zulässig.
Wenn die gekaufte Eigentumswohnung als Kapitalanlage zur Vermietung genutzt werden soll, dann achten Sie bitte auf folgendes:
• Nicht alle Kostenteile des Wohngeldes oder Hausgeldes können auf die Mieter umgelegt werden.
• Im Mietvertrag sollte derselbe Abrechnungsschlüssel verwendet werden, wie er in der Teilungserklärung steht. Z. B. rechnet die WEG-Verwaltung die Kosten für die Müllabfuhr nach Personenzahl ab, im Mietvertrag ist aber als Schlüssel die qm Wohnfläche vereinbart, wird es sehr schwer bzw. gar unmöglich, eine korrekte Abrechnung zu erteilen.
• Steht in der Teilungserklärung, dass Haustiere nicht erlaubt sind, müssen diese Regeln ebenfalls im Mietvertrag aufgenommen werden.
• Zur Vermietung muss der Energieverbrauch vorgelegt werden. Den erhalten Sie in der Regel von der WEG-Verwaltung.
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