Eigenbedarfskündigung -

wann kann ein Mietvertrag gekündigt werden?

Wann darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Der Gesetzgeber hat ganz klar gesetzlich geregelt, wann ein Vermieter Eigenbedarf anmelden kann. Dies ist nur dann der Fall, wenn er die Wohnung oder das Haus für sich selbst, einen engen Familienangehören oder für ein Mitglied seines Haushalts benötigt. Zu den Familienangehörigen gehören:

• Ehe- oder eingetragener Lebenspartner
• Kinder
• Enkelkinder
• Eltern(teil)
• Großeltern(teil)
• Geschwister
• Nichten
• Neffen
• Schwiegereltern(teil)

Zu den als Haushaltsmitglieder bezeichneten Personen gehören:

• Lebensgefährte/in
• Kinder des Lebensgefährten, der Lebensgefährtin
• Pflegekinder
• Pflegepersonal
• Hausangestellte

Weiter entfernte Verwandte, wie beispielsweise Cousins oder Tanten und Onkel, gehören nicht zum berechtigten Kreis, für diese darf in der Regel kein Eigenbedarf angemeldet werden. Allerdings kann der Vermieter evtl. glaubhaft belegen, dass hier ein besonders enges Verhältnis besteht - dann ist u. U. auch hier die Anmeldung eines Eigenbedarfs rechtlich zulässig.



Gründe für eine Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung muss immer gut begründet sein, damit sie dann rechtskräftig ist. Der Vermieter sollte also nicht nur angeben, dass er die Wohnung selbst benötigt. Die Eigenbedarfskündigung muss ausführlich begründet werden.  Gründe können beispielsweise sein:

• Wegen Heirat, Familienplanung oder mehr Familienzuwachs besteht mehr Platzbedarf.

• Die Kinder sind größer geworden und benötigen nun jeder ein eigenes Zimmer.

• Die Kinder oder andere Familienmitglieder benötigen eine eigene Wohnung.

• Der Vermieter oder Familienmitglieder benötigen die Wohnung nach einer Trennung oder Scheidung.

• Enge Angehörige benötigen nun Pflege und das Pflegepersonal soll mit einziehen und hat deshalb ebenfalls Platzbedarf.

• Es hat ein Jobwechsel stattgefunden und die benötigte Wohnung liegt näher am Arbeitsplatz.

• Der Vermieter oder ein Familienmitglied benötigen die Wohnung aus gesundheitlichen Gründen (beispielsweise eine Erdgeschosswohnung wegen eines Rollstuhls)

• Der Vermieter oder sein Angehöriger hat selbst eine Eigenbedarfskündigung bekommen und benötigt die Wohnung daher für sich selbst.

• Dem Vermieter würde ein finanzieller Nachteil entstehen, wenn er die Wohnung nicht selbst nutzen kann.



Achtung: eine Eigenbedarfskündigung aus wirtschaftlichen Gründen ist gesetzlich unzulässig. Nur weil die Wohnung oder das Haus gewinnbringender verkauft werden kann, wenn das Objekt nicht vermietet ist, ist gesetzlich nicht zulässig.

Was muss in der Eigenbedarfskündigung stehen?

Eine Eigenbedarfskündigung muss formale Anforderungen erfüllen, damit sie wirksam ist.

Sie muss immer schriftlich erfolgen, eine mündlich ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.

Die Eigenbedarfskündigung muss zwingend an alle Mieter adressiert und von allen Vermietern unterschrieben sein. In dem Schreiben muss die betreffende Wohnung ganz klar benannt werden und natürlich sollte der Kündigungstermin enthalten sein (Achtung, gesetzliche Kündigungsfrist beachten). 

Besonders wichtig: der Kündigungsgrund für die Eigenbedarfskündigung muss benannt werden. Zudem muss in der Begründung klar stehen, wer in die Wohnung einziehen soll und – sofern es sich nicht um den Vermieter selbst handelt – in welchem Verhältnis er zum Vermieter steht. Wenn mehrere Personen in diese Wohnung, z. B. als Familie einziehen, müssen aber nicht alle Personen benannt werden (z. B. Tochter mit ihrer Familie). In der Begründung muss weiterhin ausgeführt sein, warum die benannte Person die Wohnung benötigt (siehe oben genannte oder ein anderer wichtiger Grund).

Die Mieter müssen im Schreiben auf ihr gesetzliches Widerspruchsrecht hingewiesen werden. Mieter haben gesetzlich das Recht, bis spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses ihren Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung schriftlich zu erklären. (Evtl. soll ein Härtefall geltend gemacht werden.)

Sofern der Vermieter eine Alternativwohnung anbieten kann, muss auf diese Möglichkeit in dem Kündigungsschreiben verwiesen werden.

Sofern die zuvor beschriebene Form der Eigenbedarfskündigung nicht eingehalten wird und ist diese insbesondere nicht ausführlich begründet bzw. ist auch nicht die Person genannt, die die Wohnung benötigt, ist die Eigenbedarfskündigung nichtig. Der Mieter kann in diesem Fall die Kündigung ignorieren und in der Wohnung verbleiben.



Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?

Vermieter sollten auf keinen Fall den Eigenbedarf nur vortäuschen, um den Mieter loszuwerden. Die Kündigung ist nicht nur unwirksam, sondern wird von den Gerichten auch als Betrug gewertet.

Unwirksam könnte auch sein, die Wohnung erst zu vermieten, obwohl ein späterer Eigenbedarf angemeldet werden sollte. (Dies kann einem Vermieter jedoch schwer nachgewiesen werden.)

Wenn der Vermieter eine Alternativwohnung hat, die er ebenfalls nutzen könnte, dann ist die Eigenbedarfskündigung ebenfalls unwirksam. Das wäre aber nur der Fall, wenn die Alternativwohnung in Größe, Schnitt und Lage vergleichbar ist.

Auch wenn der Eigenbedarf nur sehr kurzzeitig gilt, kann die darauf gestützte Eigenbedarfskündigung unwirksam sein.



Welche Kündigungsfrist gilt bei einer Eigenbedarfskündigung?

Grundsätzlich gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen gem. BGB.

Hier ist durch den Vermieter erst einmal zu prüfen, wie lange der Mieter schon in der Wohnung wohnt.

Gilt das Mietverhältnis bis zu 5 Jahren, dann liegt die Kündigungsfrist bei 3 Monaten. Wenn der Mieter zwischen 6 und 8 Jahren in der Wohnung wohnt, müssen 6 Monate Kündigungsfrist eingehalten werden. Wenn der Mieter länger in der Wohnung wohnt, gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

Aber Achtung: Sofern der Mietvertrag vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde, kann unter Umständen bei einer Mietvertragsdauer von mehr als 10 Jahren formularmäßig auch als Kündigungsfrist 12 Monate vereinbart worden sein. Trotz der zwischenzeitlich erfolgten Gesetzesänderung zu Kündigungsfristen gilt diese Vereinbarung dann trotzdem.

Wann darf der Mieter trotz einer Eigenbedarfskündigung in der Wohnung bleiben?

Falls Mieter nach einer Prüfung feststellen, dass die Eigenbedarfskündigung nichtig ist, weil z. B. die Begründung fehlt oder die Kündigungsfrist falsch ist, kann die Kündigung ignoriert werden und die Mieter bleiben in der Wohnung.

Vermieter können anschließend zwar eine neue und auch formal richtige Eigenbedarfskündigung ausstellen. Wenn nun jedoch mit einmal für eine andere Person Eigenbedarf angemeldet wird, so wird das unglaubwürdig. In einem Gerichtsverfahren würde man hier wahrscheinlich entscheiden, dass der Mieter in der Wohnung bleiben kann.

Es ist daher immer anzuraten, im Vorfeld eine anwaltliche Beratung einzuholen!

Abgesehen davon gibt es auch noch die sogenannte Sozialklausel. Hier muss der Mieter jedoch innerhalb der gesetzlichen Frist (siehe oben) schriftlich Widerspruch einlegen und erläutert, warum ein Auszug aus der Wohnung nicht zugemutet werden kann. Es muss aber wirklich ein Härtefall sein (z. B. ist der Mieter schon um die 80 Jahre alt und hat dort sein Leben lang gewohnt oder es liegt eine sehr schwere Erkrankung vor).

Das soziale Umfeld von Kindern z. B. (Schule, Kita etc). ist kein Härtefall und kann daher in der Widerspruchsbegründung nicht anerkannt werden.

In der Regel muss dann ein Gericht entscheiden, welche Interessen schwerer wiegen. Sofern also beim Mieter ein Härtefall festgestellt werden, kann dieser in der Wohnung verbleiben.  Im Einzelfall kann aber auf eine Befristung entschieden werden, z. B. wenn eine Schwangerschaft vorliegt und erst die Geburt des Kindes abgewartet werden soll.



Vortäuschung eines Eigendarfs?

Wir raten den Vermietern dringend ab, einen Eigenbedarf nur vorzutäuschen. Im Zweifelsfall wird dies als Betrug gesehen und es kann Schadensersatz fällig werden.

Allerdings muss der Mieter beweisen, dass der Eigenbedarf nicht besteht und nur vorgetäuscht wurde.

Wenn z. B. die Wohnung dann länger leer steht oder dann neu vermietet oder verkauft wird, kann der Mieter hier Schadensersatz geltend machen. Schadensersatz wird z. B. fällig für Aufwendungen für den Umzug, Differenz der Miete für ein u.U. teurere Wohnung oder für einen längeren Weg zur Arbeit.



Gibt es Ausnahmen für die Regeln bei Eigenbedarfskündigungen?

Tatsächlich gibt es bei einigen Fällen Ausnahmen:

• Zweifamilienhaus: Wenn Eigentümer einen Teil des Hauses selbst bewohnen und den anderen Teil vermietet haben, gilt ein erleichtertes Kündigungsrecht. Die Eigentümer müssen eine Kündigung gar nicht begründen, sondern können ihren Mietern ohne Angabe von Gründen (also auch nicht Eigenbedarf oder ähnliches) kündigen. Jedoch ist die Kündigungsfrist in diesem Fall um 3 Monate länger. Wenn Mieter also kürzer als 5 Jahre dort wohnten, gelten 6 Monate Kündigungsfrist, zwischen 5 und 8 Jahren Mietvertragsdauer gelten dann 9 Monate und ab 8 Jahren Mietdauer sind 12 Monate Kündigungsfrist einzuhalten.

• Umwandlung in Eigentum: Während der Mieter in einer Wohnung wohnt, wird diese in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft. Abgesehen davon, dass dem Mieter in diesem Fall auch ein Vorkaufsrecht zusteht, darf der neue Eigentümer nicht sofort wegen Eigenbedarf kündigen. Die neuen Eigentümer müssen erst eine Sperrfrist von 3 Jahren einhalten. Das Land Berlin hat z. B. die Sperrfrist in diesem Fall sogar auf 10 Jahre ausgeweitet.