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Indexmiete - was ist das und wie funktioniert sie?
Indexmiete – Was verbirgt sich hinter diesem Begriff?
Vermieter haben 3 Möglichkeiten, die Mietpreisentwicklung für die kommenden Jahre zu gestalteten: Mietentwicklung gem. Mietpreisspiegel (ortsübliche Vergleichsmiete), Staffelmiete oder Indexmiete.
Bei der Staffel- und Indexmiete ist der Aufwand für eine Mieterhöhung am geringsten. Bei der Staffelmiete ist der höhere Mietpreis bereits festgelegt, bei einer Indexmiete wird die Mieterhöhung erklärt, eine Zustimmung des Mieters ist nicht notwendig.
Wenn sich der Vermieter für die Indexmiete entscheidet, so ist die Mietpreisentwicklung abhängig vom allgemeinen Verbraucherpreisindex für Deutschland, der vom Statistischen Bundesamt geführt wird. In der Regel ist bei steigenden Verbraucherpreisen auch von einem gestiegenen Verbraucherpreisindex auszugehen. Somit können dann auch die Mietpreise an die steigende Preisentwicklung angepasst werden.
Aber: es könnte auch sein, dass – zumindest in der Theorie – die Verbraucherpreise sinken. Dann könnte auch der Mieter eine Mietpreisanpassung nach unten verlangen. Dies ist aber in der Regel nur Theorie und eher unwahrscheinlich.
Hier das Wichtigste in Kurzfassung:
* Die allgemeinen Lebenshaltungskosten werden als Maßstab für Mieterhöhungen angelegt: Die Höhe der Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Das bedeutet, dass Mieterhöhungen in der Zukunft sich nicht am Mietspiegel oder der geltenden Mietpreisbremse orientieren müssen.
* Eine Indexmiete muss mindestens für 12 Monate gelten. Danach kann sie durch eine schriftliche Ankündigung durch den Vermieter an den Verbraucherpreisindex angepasst werden. Eine Zustimmung durch den Mieter ist nicht notwendig. Der Vermieter kann von der Möglichkeit Gebrauch machen, er kann aber z. B. auch erst nach 2 oder 3 Jahren eine Mieterhöhung geltend machen.
* Die Indexmiete hat das geringste Streitpotential zwischen Vermieter und Mieter. Die Miethöhe orientiert sich nämlich an öffentlich einsehbaren, objektiven und nachvollziehbaren Werten.
Was ist der Verbraucherpreisindex?
Bei einem Indexmietvertrag sind Mieterhöhungen im Rahmen der Indexmiete an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Dieser ist wird monatlich vom Statistischen Bundesamt herausgegeben und kann im Internet eingesehen werden. Aus dem Verbraucherpreisindex ist ersichtlich, wie stark sich die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte in Deutschland entwickelt haben. Der Verbraucherpreisindex ist der Referenzwert für die Anpassung der Miete.
Theoretisch könnte der Preisindex auch mal fallen. Wenn man sich aber den Preisindex der vergangenen Jahre anschaut, ist festzustellen, dass der Index zur Entwicklung der Wohnungsmieten in Deutschland gestiegen ist. So lag der Indexwert im Dezember 2023 bei einem Wert von 117,4.
Gegenüber dem aktuellen Basisjahr 2020 (Index = 100) entspricht dies einem Anstieg von 17,4 Prozent.
Anhand der Werte lässt sich erkennen, dass sich der Verbraucherpreisindex kontinuierlich nach oben bewegt hat. Dementsprechend können durch die Mietvertragspartner auch die Miete angepasst werden und somit eine Erhöhung erwirken, sofern noch keine Erhöhung innerhalb der letzten zwölf Monate erfolgte.
Staffelmiete vs. Indexmiete
Bei einem Staffelmietvertrag werden die jeweiligen Mietpreise bereits im Mietvertrag fest vereinbart.
Wenn die Staffelmiete zu gering angesetzt wurde, weil die Lebenshaltungskosten sowie die Inflation stärker als gedacht steigen, können Vermieter daran nichts mehr ändern. Allerding enden die Mieterhöhungen irgendwann. Sofern im Anschluß keine Indexmiete vereinbart wurde, kann die Miete dann nur noch nach der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel, Vergleichswohnungen) angepasst werden.
Bei einem Indexmietvertrag wird der Verbraucherpreisindex als Basis festgelegt. Eine Mieterhöhung muss dann schriftlich mit Berechnung und genauer Ausweisung der Miethöhe erfolgen. Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex, sodass die Miethöhe den durchschnittlichen wirtschaftlichen Verhältnissen entspricht.
Bei Vereinbarung eines Indexmietvertrages gem. § 557 b BGB sind die gesetzlichen Vorschriften (z. B. Mietpreisbremse) nicht mehr relevant, da die Grundlage nicht mehr die Ortsüblichkeit ist. Daher werden zunehmend Indexmietverträge abgeschlossen, da diese stärker die wirtschaftliche Realität abbilden.
Eine Staffelmiete ist in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt (z. B. Berlin und Brandenburg) nicht ratsam, da sie doch schnell mal die Grenzen der sog. „Mietpreisbremse“ übersteigen. Daher ist eine Staffelmiete nur in Gebieten ohne Mietpreisbremse, aber mit Kappungsgrenze (max. 20% Mieterhöhung in 3 Jahren) ratsam, um die Beschränkungen zu umgehen.
In Städten und Gemeinden, die eine sog. „Mietpreisbremse“ gesetzlich festgelegt haben, darf die Mieterhöhung max. 15 % in 3 Jahren betragen.
Wie berechnet man eine Indexmieterhöhung?
Für die Berechnung der Indexmiete sind folgende Informationen relevant:
- Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
- Aktueller Verbraucherpreisindex
Für die Berechnung der Indexmiete lautet die Rechenformel:
Neuer Index ÷ alten Index × 100 - 100 = prozentuale Indexsteigerung
Angenommen, der Index beträgt heute 117,9 und lag zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf der gleichen Preisbasis bei 104,1. Dann würde sich prozentuale Indexsteigerung wie folgt errechnen:
- 117,9 ÷ 104,1 × 100 – 100 = 13,25 %
Das Ergebnis ist der Prozentsatz, um den die Nettokaltmiete erhöht werden darf. Eine Erklärung zur Mieterhöhung darf jedoch nur dann erfolgen, wenn die Miete mindestens zwölf Monate zuvor unverändert blieb.
Bei einem Indexmietvertrag kann die Nettokaltmiete beispielsweise (siehe Berechnungsbeispiel oben) von 450,00 Euro um 13,25 Prozent auf 509,62 Euro erhöht werden.
Es können jedoch auch Fristen und Prozenthöhen in einem Indexmietvertrag festgelegt werden. Z. B. kann vereinbart werden, dass eine Indexmieterhöhung nur alle 2 Jahre stattfinden darf oder wenn sich der Index um 4 Prozent erhöht hat.
Nach einer Mieterhöhungserklärung wird die neue Miete nach Zugang des Schreibens mit Beginn des übernächsten Monats wirksam.
Vor- und Nachteile der Indexmiete:
- Eine Genehmigung oder sonstige Zustimmung durch die Mieter ist nicht erforderlich.
Die Mieterhöhung muss schriftlich erklärt werden und die neue angepasste Miete ist dann ab dem übernächsten Monat nach dem Zugang des Anpassungsschreibens zu zahlen.
- Eine Mieterhöhung ist einfacher durchzuführen als eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter anhand des geltenden Mietspiegels oder dreier Vergleichswohnungen oder durch Sachverständigengutachten begründen, warum die geforderte Miete ortsüblich ist. Der Mieter muss hier einer Mieterhöhung auch zustimmen. Eine Indexmiete ist weniger streitanfällig.
- Nachteile der Indexmiete:
Liegt die Miete deutlich unter der Vergleichsmiete, verzichtet der Vermieter u. U. mit der Indexmiete auf eine schnelle Anpassung, die sonst nur von der Kappungsgrenze geregelt wäre. In Großstädten mit enormen Zuzug (wie z. B. Berlin) kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch stärker steigen als der Lebenshaltungsindex, wobei auch hier gesetzliche Änderungen zu beachten sind.
Ein weiterer Nachteil ist, dass bei Modernisierungen keine Modernisierungsmieterhöhungen durchgeführt werden. Ausnahmefälle werden gesetzlich geregelt.
Ein weiteres Risiko könnte sein, dass der Verbraucherpreisindex sich nach unten entwickelt (sehr theoretisch). In diesem Fall könnte der Mieter eine Mietanpassung auch nach unten verlangen.
| Vorteile der Indexmiete | Nachteile der Indexmiete |
|---|---|
| Mieterhöhung ist unkompliziert, es ist keine aufwendige Begründung notwendig | Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete kann nicht erklärt werden |
| keine ausdrückliche Zustimmung durch die Mieter für die Wirksamkeit der Mieterhöhung notwendig | wenn die aktuelle Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann durch die vereinbarte Indexmiete eine schnellere Anpassung an den tatsächlichen Mietspiegel verhindert werden |
| geringes Streitpotential zwischen Vermieter und Mieter, da Regelungen zu Mieterhöhungen bereits bei Vertragsabschluß bekannt sind | Miete kann theoretisch auch sinken, wenn sich der Verbraucher-preisindex nach unten entwickelt |
| Vermieter profitieren finanziell von der Indexmiete, da der Verbraucherpreisindex seit vielen Jahren stetig steigt. | Mieterhöhung kann bei Modernisierung nur nach gesetzlichen Vorgaben durchgeführt werden, ansonsten ist eine Modernisierungsmieterhöhung nicht möglich |
| eine Mieterhöhung kann bei steigendem Verbraucherpreisindex auch über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden | Mieterhöhung können weniger flexibel durchgeführt werden, dann die Miete immer an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist |
FAQ: Häufige Fragen zur Indexmiete
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