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Durch den Bundesgerichtshof wurde in den letzten Jahren viele Urteile gefällt, die die bis dahin anerkannten Vertragsklauseln in Mietverträgen nichtig werden ließen. Dies trug zu einer allgemeinen Verunsicherung bei.

Der Begriff „Schönheitsreparaturen“ meint im weitesten Sinne Renovierungsarbeiten in der Wohnung, so u. a. das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 II. BV).

Grundsätzlich ist durch § 535 BGB der Vermieter verpflichtet, auf seine Kosten die vermietete Wohnung die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der BGH hat es aber als zulässig erachtet, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter per Mietvertrag zu übertragen. Dies aber nur unter der Voraussetzung, wenn die Wohnung bei Mietbeginn in einem renovierten Zustand (oder Erstbezug) an den Mieter übergeben wurde oder wenn dem Mieter für die Abnutzungen der Vormieter ein angemessener Ausgleich für Renovierungsarbeiten gewährt wurde.

Dabei kommt es darauf an, ob die Mieträume in der Gesamtheit einen renovierten Eindruck hinterlassen. Sie müssen also nicht frisch gestrichen werden. Einzelne Gebrauchsspuren sind zulässig, wenn sie für einen objektiven Betrachter nicht besonders auffällig sind. Auch einzelne Auffrischungsarbeiten tragen zum Gesamteindruck bei.

Achtung: Hier ist das sorgfältig erstellte Übergabeprotokoll ein wichtiger Hinweis in möglicherweise späteren Rechtsstreitigkeiten.

Der Mieter ist vertraglich wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dann muss er diese ausführen, sobald ein tatsächlicher Renovierungsbedarf der Räume besteht. Fristen für üblicherweise durchzuführende Renovierungsarbeiten dürfen nicht starr festgelegt werden, da dies dann zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führt.

Bei Mietvertragsende ist eine Renovierungspflicht gegeben, wenn objektiv ein Renovierungsbedarf vorliegt.

Dem Mieter darf eine Farbe mietvertraglich nicht vorgeschrieben werden. Vielmehr sollte die Wohnung in neutralen, hellen Farben zurückgegeben werden, auffällige Farbtöne (wie grün, blau, rot, schwarz usw.) muss der Vermieter nicht akzeptieren. In diesem Fall ist der Mieter definitiv zu Renovierungsarbeiten verpflichtet, da es sich dann nicht um Schönheitsreparaturen im mietvertraglichen Sinne handelt.

Der Vermieter kann dem Mieter eine angemessene Frist für die Ausführung der Arbeiten setzen. Verstreicht diese Frist, kann dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch in Geld zustehen.

Sofern Ansprüche gegen den Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bestehen, verjähren diese bereits sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache. Die Verjährungsfrist läuft nach Rückgabe der Wohnungsschlüssel an den Vermieter. Daher müssen Ansprüche rechtzeitig geltend gemacht werden.

Nachstehend die einzelnen Punkte in Kurzform dazu:

* Der Mieter muss beweisen, dass er eine nicht renovierte Wohnung zum Mietbeginn erhalten hat. Ansonsten ist der zur Vornahme der im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen verpflichtet (BGH-Urteil vom 30.01.2024, VIII ZB 43/23)

* Sofern die Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde, muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführen, sofern er die Renovierungspflicht nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde und sich der Zustand der Wohnung seit Einzug deutlich verschlechtert hat. Da dem Mieter aber ein Mitverschulden zugerechnet wird, muss sich dieser aber – in der Regel zur Hälfte – an den Renovierungskosten beteiligen.

(BGH-Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)

* Sofern dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, ohne dass ein angemessener Ausgleich für fällige Schönheitsreparaturen gewährt wurde, sind Regelungen im Mietvertrag, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten, unwirksam. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn Vormieter und jetziger Mieter dazu eine Vereinbarung getroffen haben, da diese gegenüber dem Vermieter unwirksam ist.

(BHG-Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16).  

Siehe hierzu auch unseren Beitrag zu "Vereinbarungen zwischen Vormieter und Nachmieter"

* Im Mietvertrag kann ein gesondert ausgewiesener Zuschlag dafür erhoben werden, dass der Vermieter die laufenden Schönheitsreparaturen übernimmt. Dieser ist Bestand der Miete und kann auch im Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden.

(BGH-Urteil vom 30.05.2017, VIII ZR 31/17)

* Schönheitsreparaturen können auf den Mieter nicht formularmäßig übertragen werden, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Auch die Quotenabgeltungsklauseln dazu sind unwirksam.

(BGH-Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13)

* Sofern die Wohnung mit bunten Wänden zurückgegeben wird, muss der Mieter Schadensersatz leisten. Während der Mietzeit kann der Mieter seine Wände farbig gestalten wie er will. Zum Auszug sind die Wände jedoch in neutralen Farben zurückzugeben.

(BGH-Urteil vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12)

* Eine Farbvorgabe für das laufende Mietverhältnis durch den Vermieter ist unzulässig. Auch dann, wenn dem Mieter eine weiß gestrichene Wohnung übergeben wurde, kann der Mieter während der Mietzeit die Wände in seiner Wohnung nach eigenem Geschmack gestalten. Lediglich bei der Wohnungsrückgabe sind diese in neutraler Farbgebung zu halten. Ebenfalls sind Klauseln, die den Mieter zum „Weißen“ der Wände unzulässig, da hier eine unzulässige Farbvorgabe enthalten ist.

(BGH-Urteil vom 22.02.2012, VIII ZR 205/11 sowie vom 21.9.2011, VIII ZR 47/11 und auch vom 14.12.2010, VIII ZR 198/10)

* Sofern im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Wohnungsmieter zur Parkettversiegelung verpflichtet ist, so ist diese Klausel unwirksam. Auch dann, wenn die Übertragung dieser Pflicht „irgendwann in Zukunft einmal zulässig sein sollte“.

(BGH-Urteil vom 05.03.2013, VIII ZR 137/12)

* Regelungen im Mietvertrag, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durch eine Fachfirma ausführen lassen muss, sind unwirksam. Der Mieter darf seine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auch selbst erbringen.

(BGH-Urteil vom 09.06.2010, VIII ZR 294/09)

* Regelungen im Mietvertrag dahingehend, dass der Mieter Türen und Fenster nur weiß lackieren darf, sind unzulässig und führen dazu, dass überhaupt keine Schönheitsreparaturen mehr erbracht werden müssen.

(BGH-Urteil vom 20.01.2010, VIII ZR 50/09)

* Zu den Schönheitsreparaturen, die auf den Mieter übertragen werden dürfen, zählen nicht der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung. Renovierungsklauseln mit diesem Inhalt sind insgesamt unwirksam.

(BGH-Urteil vom 13.01.2010, VIII ZR 48/09)