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Immobilien Blog
Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachbar im Verhältnis zum Vermieter
Können Vormieter und Nachmieter abseits des Mietvertrages Vereinbarungen treffen?
Bei einem Mieterwechsel schließen Vor- und Nachmieter häufig informelle Vereinbarungen – sei es über die Übernahme von Einbauten, Möbeln oder die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Doch solche Absprachen bergen Risiken, insbesondere für den Vermieter.
Denn sie sind an derartige Vereinbarungen grundsätzlich nicht gebunden und könnten dadurch sogar benachteiligt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu im Urteil vom 22. August 2018 (Az.: VIII ZR 277/16) wichtige Grundsätze festgelegt, die sowohl Eigentümer als auch Mieter kennen sollten.
Rechtlicher Rahmen: Was sagt das BGH-Urteil von 2018?
Das BGH-Urteil hat klargestellt, dass bei einem Mieterwechsel die Mieter zwar private Vereinbarungen treffen können, diese jedoch keine Auswirkungen auf den Vermieter und den Mietvertrag haben dürfen. Im Urteil ging es um eine Vereinbarung, bei der der Nachmieter Schönheitsreparaturen übernehmen sollte, um den Vormieter zu entlasten.
Der BGH entschied:
- Keine rechtliche Bindung für Vermieter: Vermieterinnen sind grundsätzlich nicht an Absprachen gebunden, die zwischen Vor- und Nachmieter getroffen werden.
- Gefahr rechtlicher Nachteile für Vermieter: Solche Vereinbarungen können für Vermieter problematisch werden, wenn sie die Rechte des Vermieters aus dem Mietvertrag einschränken oder unklare Verantwortlichkeiten schaffen.
- Beispiel: Schönheitsreparaturen
Im verhandelten Fall wollte der Vormieter sich seiner vertraglich vereinbarten Pflicht zu Schönheitsreparaturen entziehen, indem er diese auf den Nachmieter abwälzte. Der Vermieter hatte dadurch einen rechtlichen Nachteil erlitten, da der Nachmieter die Renovierungsverpflichtung nachträglich anfechten konnte. Der BGH hat dazu entschieden, dass dem Mieter - trotz Vereinbarung - eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde und der aktuelle Mieter daher nicht mehr zur Renovierung verpflichtet werden kann.
Welche Nachteile können solche Vereinbarungen für Vermieter haben?
Das Urteil zeigt deutlich, dass informelle Absprachen zwischen Vormieter und Nachmieter die Vermieter im mehreren Bereichen benachteiligen können:
- Unklare Verantwortlichkeiten bei Schönheitsreparaturen
Wird die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an den Nachmieter weitergegeben, könnte dieser später rechtlich anfechten, dass er dazu verpflichtet wurde. Der Vermieter bleibt jedoch weiterhin vertraglich gebunden und müsste im Zweifel selbst für die Renovierung aufkommen.
- Gefährdung der Mietvertragsklarheit
Informelle Vereinbarungen können den Mietvertrag faktisch unterlaufen. Dies ist besonders problematisch, wenn der Nachmieter durch den Vormieter zu Leistungen verpflichtet wird, die nicht im Mietvertrag geregelt sind. Solche Regelungen sind juristisch oft unwirksam und können Konflikte hervorrufen.
- Haftungsrisiken durch unzulässige Renovierungen
Übernimmt der Nachmieter beispielsweise Schönheitsreparaturen, könnten diese unsachgemäß oder unfachmännisch durchgeführt werden. Der Vermieter könnte später gezwungen sein, die Mängel auf eigene Kosten zu beseitigen, obwohl er auf die Einhaltung des Mietvertrags vertraut hat.
- Mögliche Streitigkeiten bei Übergabe der Wohnung
Wenn Nachmieterinnen und Vormieterinnen sich uneinig über den Zustand der Wohnung oder über die Qualität der übernommenen Renovierungen sind, können diese Konflikte indirekt auch auf den Vermieter zurückfallen, z. B. bei der Rückgabe der Mietkaution.
Was bedeutet das für Mieter und Eigentümer?
1. Für Vermieter
- Bestehen Sie darauf, dass Schönheitsreparaturen oder ähnliche Pflichten ausschließlich zwischen Ihnen und dem aktuellen Mieter geregelt werden. Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmietern sollten Ihnen idealerweise mitgeteilt werden, um rechtliche Grauzonen zu vermeiden.
- Klären Sie beim Einzug des neuen Mieters, dass nur die im Mietvertrag vereinbarten Verpflichtungen gelten.
2. Für Vormieter und Nachmieter
- Treffen Sie keine Absprachen, die in den Mietvertrag eingreifen könnten.
- Übernahmevereinbarungen sollten schriftlich und möglichst präzise formuliert werden, um Konflikte zu vermeiden.
Praktische Tipps für Vermieter
- Mietvertragsklarheit bewahren: Sorgen Sie dafür, dass alle wesentlichen Punkte im Mietvertrag geregelt sind, ohne Verweise auf private Vereinbarungen.
- Kommunikation fördern: Bitten Sie Ihre Mieter, Sie über etwaige Absprachen zwischen Vor- und Nachmietern zu informieren. Übernahmen von Gegenständen sind immer schriftlich zu vereinbaren. Lassen Sie sich darüber eine Kopie geben (spätere Haftung für Mietereinbauten könnte berührt sein).
- Vereinbarungen kritisch prüfen: Wenn private Absprachen rechtliche Nachteile für Sie bedeuten könnten, sollten Sie diese klar ablehnen.
Zusammenfassung: Was Sie beachten sollten
Private Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmietern sind häufig, aber nicht immer rechtlich unproblematisch.
Vermieter sind an solche Absprachen nicht gebunden und sollten darauf achten, dass der Mietvertrag nicht durch informelle Regelungen unterlaufen wird. Besonders bei Themen wie Schönheitsreparaturen, Einbauten oder Mobiliarübernahmen ist Vorsicht geboten.
Lesen Sie dazu auch meinen Blog-Beitrag zum Thema "Schönheitsreparaturen"
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