Informationen für Kaufinteressenten

FAQ FÜR KAUFINTERESSENTEN

IMMOBILIENKAUF - WAS IST ZU BEACHTEN?

In der Regel kaufen die meisten Menschen nur einmal im Leben eine Immobilie. Dabei kommen sehr viele Fragen auf. Die wichtigsten davon haben wir nachfolgend für Sie aufgeführt und beantwortet.

WIR BEANTWORTEN IHRE HÄUFIGSTEN FRAGEN ZUM IMMOBILIENKAUF

WIE SETZT SICH DAS HAUSGELD ZUSAMMEN?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, müssen Sie Hausgeld zahlen. Dabei handelt es sich um Bewirtschaftungskosten für Eigentümer, die neben den Betriebskosten auch die Ausgaben für die Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes beinhaltet. Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Reinigung, Gebäudeversicherung, Fahrstuhl, Hausmeister, Schornsteinfeger oder Gärtner sind hier nur einige der Posten.

Die Hausverwaltung ermittelt die Höhe der Hausgeldzahlung anhand eines Wirtschaftsplanes, der von der Eigentümerversammlung genehmigt werden muss. Gemäß dem in der Teilungserklärung festgelegten Miteigentumsanteil, der auf dem Anteil am Gemeinschaftseigentum basiert, werden die Hausgeld-Kosten auf die Eigentümer umgelegt.

Nach dem Abrechnungszeitraum (in der Regel Kalenderjahr) erstellt die Verwaltung dann eine Abrechnung: fehlende Beträge müssen nachgezahlt werden, Überschüsse werden zurückerstattet.

Unser Tipp: Informieren Sie sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung umfassend über das Baujahr und den baulichen Zustand des gesamten Gebäudes. Ist die Immobilie in einem schlechten Zustand und sind Mängel deutlich erkennbar, könnten schon kurz nach dem Kauf Reparatur-Kosten auf Sie zukommen. Prüfen Sie auch die Beschluss-Sammlung und schauen Sie sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen an.

WELCHE NEBENKOSTEN BEIM KAUF GIBT ES?

Neben dem eigentlichen Kaufpreis für die Immobilie sind verschiedene Kaufnebenkosten einzuplanen, die sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren können.

Neben der Maklerprovision kommen bei einem Immobilienerwerb auch Notarkosten auf den Käufer zu. Zu einem Satz von 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises erstellt er die notwendige, beglaubigte Urkunde für die Kaufabwicklung. Auch der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt werden – ebenfalls Kosten, die vom Käufer zu tragen sind.

Nach dem Kauf muss eine Grundbucheintragung im Grundbuchamt erfolgen, das sind ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises. Das Grundbuch gibt Auskunft über alle Grundstücksrechte wie zum Beispiel Eigentum, Hypotheken oder Grundschulden.

Danach kommt das Finanzamt und stellt die Grunderwerbssteuer in Rechnung. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Gesamtkaufpreises (Stand: 21.10.2019).

Für ein etwaiges Darlehen können neben Zinsen und Tilgungsraten weitere Kosten anfallen wie zum Beispiel Wertermittlungsgebühren. Diese betragen ca. 0,2 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme. Manchmal können Banken auch noch Bereitstellungszinsen verlangen, wenn es mit der Auszahlung des Kredits länger dauert. Diese sind in der Regel mit der Bank verhandelbar und können bis zu 0,25 Prozent der Kreditsumme je Monat betragen.

Unser Tipp: Schon vor dem Kauf informieren Sie sich eingehend über die Art und Höhe der anfallenden Kaufnebenkosten. Lassen Sie sich außerdem vom Makler oder dem Notar ausführlich den Grundbuchauszug und die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen erläutern. Zudem werden in die Grunderwerbssteuer unter gewissen Umständen bestimmte mitgekaufte Einrichtungsgegenstände und Ausstattungen nicht einbezogen und gegebenenfalls vor der Berechnung vom Kaufpreis abgezogen. Hierzu empfehlen wir die Konsultation eines Notars oder Steuerberaters.

WANN WIRD DIE MAKLERPROVISION FÄLLIG?

Die Maklerprovision ist zu zahlen, wenn der Makler ein Haus oder eine Wohnung erfolgreich vermittelt hat. Als erfolgreich wird die Vermittlung dann angesehen, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Erst danach ist die vereinbarte Maklerprovision fällig und zahlbar.

Voraussetzung dafür ist in Vertrag zwischen Käufer und Immobilienmakler und die Höhe der Maklerprovision muss zwingend in Textform (z. B. per Mail) vereinbart sein.

Unser Tipp: Informieren Sie sich bereits im Vorfeld über die Höhe der Maklerprovision und vereinbaren Sie sie schriftlich – so sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite. In Berlin und Brandenburg sind es überlicherweise 3,57 % vom Kaufpreis (inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer).

EXPOSÉ

In der Regel ist das Exposé die erste Informationsquelle für eine Immobilie und enthält wichtige Daten, Zahlen und Fakten.

Es werden Fotos aller Räume und gegebenenfalls der Außenanlage gezeigt, um einen ersten Eindruck vom Haus oder von der Wohnung zu vermitteln. Weiterhin sind Angaben zur Objektart, Wohnfläche, Bezugstermin, Zimmeranzahl, Baujahr, Miet- oder Kaufpreis, Nebenkosten, gegebenenfalls vorhandene Ausstattung, Kaution oder Courtage darin ersichtlich.

Aus einer gesetzlichen Verpflichtung heraus müssen die wichtigsten Eckdaten des Energieausweises bereits im Exposé genannt werden. Art des Energieausweises, Heizungsart, Energieträger, Energieeffizienz - diese Angaben müssen angezeigt werden.

Wichtig ist auch die Objektbeschreibung, die hier unter anderem die Lage, den Zustand und die Ausstattung beinhaltet.

Unser Tipp: Seit einiger Zeit werden Interessenten schon bei der Betrachtung des Exposés gebeten zu erklären, dass sie über ihr Widerrufsrecht informiert wurden. Damit will die EU Sie als Verbraucher schützen. Gerne informieren wir Sie hier zum Widerrufsrecht!

ENERGIEAUSWEIS

Seit dem 01. November 2020 gilt das neue Gebäude-Energiegesetz. Danach muss bei Verkauf und Vermietung von Wohn- und Gewerbegebäuden ein Energieausweis vorgelegt werden. Dieser soll die Energieeffizienz eines Hauses oder einer Wohnung dokumentieren.

Der Ausweis gibt Auskunft darüber, wieviel Energie für die Heizung und Warmwasseraufbereitung gebraucht wird. Dabei beziehen sich die Angaben auf das gesamte Gebäude, so dass ein Rückschluss auf eine spezifische Wohnung nicht möglich ist. Es wird der theoretische Energiebedarf beziehungsweise der tatsächliche Energieverbrauch angezeigt – je grüner die Skala, desto energieeffizienter die Immobilie.

Der Energieverbrauchskennwert gibt die Energieeffizienz in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (KfW/m²a) an – dies entweder als Energiebedarfs- (Bedarfsausweis) oder als Energieverbrauchskennwert auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs (Verbrauchsausweis).

Unser Tipp: Lassen Sie sich unbedingt schon bei der ersten Besichtigung eine Kopie des Energieausweises aushändigen. Sie haben gesetzlich das Recht dazu und können so die Energiewerte mehrerer Objekte vergleichen und in Ihre Kaufentscheidung einfließen lassen. Enthält der Energieverbrauchskennwert keinen Warmwasseranteil, sollten Sie – abhängig vom Gebäudetyp – zwischen 20 und 40 kWh Energie dafür einkalkulieren.

FINANZIERUNG

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem Haus oder Eigentumswohnung begeben, sollten Sie zuerst Ihre finanziellen Voraussetzungen prüfen. Was nützt es Ihnen, wenn Sie sich Immobilien anschauen und dann das Wunschobjekt nicht finanzierbar ist. Experten empfehlen, für den Immobilienkauf ca. 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufzubringen, um gute Finanzierungskonditionen zu erhalten.

Es gibt viele Finanzierer und Finanzierungsmodelle, deshalb ist hier Vergleichen angesagt. Vielleicht passt auch ein Mix aus verschiedenen Finanzierungsmodellen?

Beispielsweise kann es Sinn machen, einen Teil des Darlehens über einen Bausparvertrag zu finanzieren, zusätzlich einen Bankkredit aufzunehmen und unter Umständen einen Kredit von der KfW-Bank. Hier profitieren Sie von unterschiedlichen Laufzeiten mit verschiedenen Möglichkeiten eventueller Sondertilgungen. Damit bleiben Sie flexibel, da sich die Zeiträume für Zinsbindungen unterscheiden.

Unser Tipp: Informieren Sie sich, welche staatlichen Zuschüsse in Frage kommen und informieren Sie sich über eventuelle Steuervorteile, die der Immobilienkauf mit sich bringt (bei Kapitalanlage). Auch jetzt schon an eine Anschlussfinanzierung denken und lassen Sie sich zu Optionen wie Forward-Darlehen oder Sparverträge beraten.

Verhandeln Sie mit den Banken die Möglichkeit für Sondertilgungen, denn bei einer Erbschaft oder der Auszahlung einer Lebensversicherung können Sie damit die Rückzahlungsphase deutlich verkürzen.

UNTERLAGEN FÜR DEN FINANZIERUNGSANTRAG

Die Bank prüft Ihre Kreditwürdigkeit und das Kauf- oder Bauobjekt. Dazu kommen Angaben und Nachweise zur Beleihbarkeit. Daher sind folgende Unterlagen notwendig:

Privatpersonen:

Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
Aktueller Einkommenssteuerbescheid
Nachweis über vorhandene Vermögenswerte
Vorhandene Versicherungsverträge
Personalausweis oder Reisepass

Selbständige oder Freiberufler:

letzter Jahresabschluss
die letzten zwei Einkommenssteuernachweise
Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)

Hilfreich sind auch Wertpapierauflistungen und -abrechnungen, Mietverträge oder Rentenbescheide, die ebenfalls als Vermögensnachweise vorgelegt werden können. Bei einem Kredit muss auch mit dem Antrag einer Bonitätsprüfung bei der Schufa zugestimmt werden.

Darüber hinaus fordert die Bank Informationen über die Immobilie oder das Grundstück – je nachdem, ob Sie eine Bestandsimmobilie kaufen oder eine Immobilie neu bauen möchten.

Weitere vorzulegende Dokumente sind in der Regel:

Lageplan der Immobilie
im Fall eines Neubaus die Baubeschreibung
Gesamtkostenaufstellung
aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
Einheitswertbeschreibung des Finanzamtes
Baugenehmigung bei Neubau
Teilungserklärung
Wohnflächenberechnung
Brandversicherungspolice

Unser Tipp: Wenn die Bank das akzeptiert, können auch noch andere Sachwerte als Kreditsicherheiten eingesetzt werden. Dazu zählen beispielsweise Kunstobjekte, Wertpapiere, Aktien oder Bausparverträge. Auch eine personenbezogene Sicherheit in Form einer Bürgschaft kommt als Kreditsicherheit in Frage.

KAUFEN ODER MIETEN?

In der Regel entscheidet man sich für den Immobilienkauf, weil man im Alter mietfrei wohnen möchte oder weil man das Eigenheim ganz individuell gestalten möchte. Dafür entscheidend ist jedoch, dass die Finanzierung sicher ist. Die Immobilie sollte vor dem Eintritt in den Ruhestand abbezahlt sein, denn erst, wenn das der Fall ist, wird die Immobilie zur Zusatzrente.

Der Erwerb einer Immobilie bringt langfristige Verpflichtungen mit sich, wie zum Beispiel Grundsteuern und Versicherungen. Weiterhin müssen Rücklagen für Instandhaltungskosten und anfallende Reparaturen gebildet werden.

Jedoch entscheiden sich viele Menschen trotz des Traums von den eigenen vier Wänden für eine Mietwohnung. Bei einer Mietwohnung ist man flexibler, wenn man aus beruflichen oder privaten Gründen umziehen muss. Weniger Aufwand und schneller im neuen Zuhause. In der Regel hat man bei einer Wohnung auch niedrigere Kosten hinsichtlich Instandhaltung und Reparaturen.

Unser Tipp: Nutzen Sie vor dem Kauf einer Immobilie die Beratungsleistung von bankenunabhängigen Experten, die Ihre aktuelle und langfristige Finanzlage eingehend analysieren können. Dabei kann auch geklärt werden, wie sich beispielsweise Familienplanung oder andere Umstände auswirken können. Generell raten wir zur eigenen Immobilie, wenn die Zinsen niedrig sind und möglichst viel Eigenkapital vorhanden ist. Und nicht vergessen: In Lagen mit hohen Mieten sowie einer sehr guten Infrastruktur wird die Immobilie auch an Wert gewinnen.

Und zu guter Letzt ist der Erwerb einer Immobilie in jungen Jahren die einzige Form der Rentenvorsorge, die heute schon nutzbar ist.

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