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Mieter sind oft der Meinung, dass sie Anspruch auf eine Renovierung – also Erneuerung von Fußbodenbelägen - oder eine Instandhaltung – z. B. Austausch von elektrischen Geräten in der Küche – nach einer bestimmten Zeit haben. Aber ist das wirklich so?

Grundsätzlich gilt: eine Renovierung zur Instandhaltung steht den Mietern in bestimmten Fällen zu, eine Modernisierung jedoch grundsätzlich nicht. Es kommt also darauf an, ob es sich um eine Instandhaltung handelt oder doch eher um eine Modernisierung der Mietwohnung.

Gemäß § 535 BGB ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung und deren Nutzbarkeit zu erhalten, denn dafür zahlt der Mieter mit seiner Miete.

Allerdings geht eine Modernisierung der Mietwohnung über die Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn durch sie werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung verbessert (§ 555b BGB).

Wann hat nun der Mieter Recht auf eine Renovierung?

Mit Zahlung der Nettokaltmiete hat der Mieter ein Anrecht auf eine Nutzung der Wohnung. Damit sind bereits die üblichen Gebrauchsspuren bezahlt. Aber diese Gebrauchsspuren werden mit der Zeit immer sichtbarer: der Teppich ist abgewetzt oder auf der Arbeitsplatte in der Küche zeigen sich Kratzspuren. Gesetzlich gibt es keine festgeschriebene Regelung, nach welcher Nutzungsdauer der Mieter die Erneuerung von Boden oder Flächen einfordern kann. Es steht ihm daher eine Erneuerung nur zu, wenn die Abnutzung so groß ist, dass die Nutzung stark beeinträchtigt ist (siehe auch § 535 BGB).

Muss der Vermieter das Badezimmer sanieren?

Die Gebrauchsspuren können sich auch im Bad zeigen: Fliesen lösen sich von den Wänden oder an der Badewanne zeigen sich Lackabplatzungen oder der Wasserhahn rostet. Auch für diese Gebrauchsspuren hat der Mieter mit seiner Miete bereits bezahlt. Wenn diese so erheblich sind, dass eine Nutzung des Bades stark beeinträchtigt ist, hat der Mieter gute Chancen auf eine Sanierung. Allerdings nur, wenn er selber die Badezimmereinrichtung nicht grob fahrlässig oder durch übermäßige oder unsachgemäße Benutzung demolierte.

Auch hier gibt es keine festgeschriebene Nutzungsdauer. Bestehende Mängel müssen durch den Vermieter beseitigt werden, dazu ist aber meistens keine vollständige Badsanierung notwendig. Nur, weil das Design vielleicht veraltet und unmodern ist, haben Mieter keinen Anspruch auf eine umfassende Sanierung.

Wann müssen durch den Vermieter die Böden ausgetauscht werden?

Auch hier gibt es keine genauen Zeitvorgaben. Es kommt immer auf den Zustand an. Der Mieter hat bereits mit seiner Miete für die üblichen Verschleißerscheinungen an Teppichböden, Laminat oder Parkett bezahlt. Erst, wenn der Bodenbelag nahezu nicht mehr benutzbar ist, kann der Mieter eine Erneuerung fordern. Aber auch das nur, wenn er den Boden nicht selber durch übermäßigen oder unsachgemäßen Gebrauch oder eigene Schuld beschädigte. Dann muss er für den Austausch im Rahmen seiner Schadensersatzpflicht aufkommen.

Muss der Vermieter eine kaputte Heizung reparieren?

Die Heizung gehört in der Regel eindeutig zur Instandhaltungspflicht des Vermieters. Bei Totalausfall muss die Heizung ausgetauscht werden. Aber auch hier gilt, wenn der Mieter diese beschädigte, muss er für die Reparatur aufkommen.

Muss der Vermieter die elektrischen Geräte in der Küche austauschen, weil die Geräte veraltet sind oder zu viel Energie verbrauchen?

Nein, der Vermieter muss keine funktionsfähigen Geräte austauschen, nur weil der Mieter der Meinung ist, dass das Geräte zu viel Strom verbraucht oder weil sie inzwischen veraltet sind. Entscheidend ist immer der Zustand, der bei Vermietungsbeginn vereinbart war. Wenn also der Elektroherd noch funktionsfähig ist, muss der Vermieter keinen neuen Herd reinstellen, nur weil der Mieter weniger Strom verbrauchen möchte.

Wer muss die Kosten für eine Renovierung übernehmen?

Wenn es einen Mangel in der Wohnung gibt, den der Mieter nicht selbst verschuldete, so muss der Vermieter die Kosten für diese Renovierung/Instandhaltung tragen.

Sofern zwischen den Mietvertragsparteien im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart wurde, können die Kosten teilweise auch auf den Mieter übertragen werden.

Wenn eine Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde und sich der optische Zustand aber so weit verschlechterte, dass eine Renovierung notwendig wird, so kann der Mieter zwar eine Renovierung fordern, muss aber die Hälfte der Kosten selber zahlen (BGH-Entscheidung, AZ: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Von den vorbeschriebenen Situationen gibt es aber auch Ausnahmen.

In der Regel trifft der Mieter seine Anmietungsentscheidung nach Besichtigung der Wohnung. Hier trifft der Spruch zu „Gemietet wie gesehen“. Wenn also Schäden nachweisbar sichtbar waren und der Mieter mit diesem Wissen den Mietvertrag unterzeichnete, kann er nicht hinterher eine Renovierung fordern.

Dies gilt auch, wenn eine Übergabe ohne Mängel stattgefunden hat. Hier kann der Mieter hinterher keine Mietminderung wegen sichtbarer Schäden vornehmen. Wenn Schäden in der Wohnung jedoch nicht sichtbar waren (verdeckte Mängel), so kann dann zumindest noch eine Instandsetzung gefordert werden.

Muss der Vermieter Schäden reparieren, die der Mieter selbst verursachte?

Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache schonend zu behandeln und Schäden abzuwenden bzw. zu vermeiden – so steht es im Gesetz (§§ 280 Abs. 1, 538 BGB). Sobald er seine Obhutspflicht vernachlässigte und daher Schäden entstanden sind, so muss er den Schaden selbst reparieren.

Dies trifft z. B. bei Brandlöchern in Fußbodenbelägen zu.

Welche Schönheitsreparaturen müssen durch den Mieter selbst durchgeführt werden?

Wenn im Mietvertrag eine Klausel zu Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart wurde, muss der Mieter bestimmte Arbeiten in der Wohnung selbst vornehmen und kann diese nicht vom Vermieter einfordern. Dazu zählen z. B. das Streichen von Wänden und Türen in der Wohnung.

Wann hat der Mieter ein Anrecht auf Modernisierung?

Eine Wohnungsmodernisierung steht dem Mieter nur unter bestimmten Voraussetzungen zu. Dies sind Maßnahmen, die die Wohnung auf Dauer verbessern. Dazu gehören z. B. Maßnahmen wie Einbau einer Zentralheizung / Installation eines Türöffners mit Gegensprechanlage / Einbau eines Aufzuges in einem mehrgeschossigen Haus oder auch eine verbesserte Wärmedämmung, um Energie einzusparen.

Auch wenn dem Mieter kein Recht auf eine Modernisierung zusteht, hat er trotzdem Anspruch auf einen gewissen Mindeststandard, z. B. in einem unsanierten Altbau ein ausreichendes Stromnetz zum gleichzeitigen Betrieb von Waschmaschine und Staubsauger.

Achtung: bei einer Modernisierung kann der Vermieter aber einen gewissen Teil der Modernisierungskosten als Modernisierungsmieterhöhung einfordern.